Le garant aurait dû entreprendre des démarches pour tenter de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement, et ne pas laisser périmer le permis de construire.

Arrêt de la Cour de cassation, Chambre civile, rendu le 26/11/2014, rejet (13-25534)
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 octobre 2013), que la société civile immobilière Les Jardins du Trait (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement à M. et Mme X..., les locaux devant être livrés au plus tard au quatrième trimestre 2008 ; que, lors de la signature de l'acte, M. et Mme X... ont versé une somme correspondant à 30 % du montant du prix ; que la garantie d'achèvement a été consentie par la société Banco Popular, devenue la société CIC Iberbanco (la société CIC) ; qu'après la mise en liquidation judiciaire de la SCI, la société CIC a informé M. et Mme X... de l'impossibilité de poursuivre l'achèvement des travaux dans le cadre de sa garantie d'achèvement, la SCI n'ayant plus d'activité et le permis de construire étant périmé ; que M. et Mme X... ont assigné la société CIC en paiement de dommages-intérêts ;

(...)

Sur le second moyen :

Attendu que la société CIC fait grief à l'arrêt de la condamner à verser à M. et Mme X... des sommes en réparation de leurs préjudices matériel et moral, alors, selon le moyen :

1) Que, dans ses conclusions signifiées le 24 mai 2013, le CIC Iberbanco soutenait et établissait par des pièces versées aux débats que les conditions de la mise en oeuvre de sa garantie n'étaient pas remplies, dès lors qu'un permis de construire modificatif était nécessaire à l'édification de l'immeuble ; qu'en tenant pour acquis que la faute de la banque consistait à avoir délibérément laissé périmer le permis de construire alors que la défaillance de la SCI était intervenue dix huit mois avant cette péremption, sans répondre à ces écritures ni procéder à la moindre analyse du courrier de l'architecte du 27 mars 2007 attestant de la nécessité d'obtenir un permis de construire modificatif, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2) Qu'il appartient aux acquéreurs de lots en l'état futur d'achèvement de solliciter la mise en oeuvre de la garantie extrinsèque d'achèvement ; qu'en reprochant au CIC Iberbanco d'avoir commis une faute "en refusant de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement quand elle pouvait et devait le faire" sans constater que les acquéreurs auraient mis en demeure la banque d'honorer son engagement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

3) Que la banque qui consent une garantie financière d'achèvement n'est pas à l'origine de la conclusion du contrat de vente et, partant, n'est pas responsable du préjudice invoqué par les acquéreurs, tiré du versement d'une partie du prix d'acquisition des lots inachevés, financé par un emprunt ; qu'en allouant aux époux X... - qui au demeurant n'avaient pas exercé d'action en résolution de la vente - des dommages-intérêts d'un montant équivalent aux sommes empruntées et versées au vendeur au prétexte que "les acquéreurs ne peuvent entrer en possession du bien et qu'ils se trouvent désormais propriétaires d'une parcelle du terrain dont ils n'ont pas l'usage", la cour d'appel qui a réparé ce préjudice qui n'était pas causalement lié à la faute reprochée à la banque a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société CIC aurait dû mettre en oeuvre la garantie d'achèvement dès qu'elle avait connaissance de la défaillance de la SCI, au plus tard le 8 août 2008, qu'elle n'avait répondu à aucun des courriers adressés postérieurement par le notaire, n'avait entrepris aucune démarche pour tenter de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement et avait ainsi délibérément laisser périmer le permis de construire, la cour d'appel a pu retenir, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que la société CIC avait commis une faute en refusant de mettre en oeuvre la garantie d'achèvement quand elle pouvait et devait le faire et causé aux époux X... un préjudice en ne leur permettant pas de rentrer en possession du bien ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi