الرجاء أريد أن أفهم.....

السلام عليكم
قبل كل شيئ شكرا على هذا المنتدى و أرجوا من الله ان يضع ما تقومون به من إرشاد في ميزان حسناتكم.
و هذه هي قضيتي التي اريد إن أمكن تفسيرا لها
سوغت زوجتي بتاريخ 01 فيفري 2001 محلا تجاريا لبيع و إصلاح ألات الحاسوب. و قامت بإبرام عقد كراء لدى عدل إشهاد مع المرأة التي "تملك" المحل، اتضح فيما بعد ان المحل على ملك ابنتها التي كانت قاصر في ذلك التاريخ و لكن لم يشكل ذلك إشكالا. وكانت تسكن بمنزل هي و إبنتها فوق المحل
و في سنة 2007 إثرا امطار شديدة تضرر منزلها (وهو قديم) وتضرر منزل مجاور (ولكن لم يتضرر المحل الذي اكتريه) وقع الإتصال بسلطة الإشراف بغيت مساعدتها و لكن بعد ايام وقع الإتصال بجميع المحلات و المنازل (4 محلات , 2 منازل) من طرف الشرطة البلدية التي أبلغتنا إمربالإخلاء لوجود اخطار فذهبنا جميعا إلى مركز شرطة البلدية (بما فينا المالكة) و وقع الجميع على انه لن يخرجون من المحلات إذ ان الضرر لم يشمل جميع المحلات و اننا نتحمل مسؤولية ما يحصل بما فينا المالكة
في بداية سنة 200ّ8 بلغ لنا انها تريد بيع المحل (دون ان تقوم هي بإبلاغنا بذلك) فأتصلنا بها و عرضنا عليها شراءه,
و بعد مناقشات اتفقنا على البيع، و لكن أتضخ ان الماكة للمحل لم تقم بتسجيل محلها بدفتر خانة و انه ما زال هو و محلات مجاورة بإسم والدها (المتوفي) الذي باعها المحل و مسكن فوق المحل بعقد مسجل لدى عدل إشهاد و لكن على الشياع.
فأشترطنا عليها بأن تقوم بعملية التسجيل و إفراز المحل برسم عقاري مستقل، فوافقت على ذلك و وقع الإتفاق على ان نقوم بعقد وعد بيع و ان ندفع لها مبلغ 5000 دينار و إنتظارها حتى تقوم بإجرات التسجيل بدفنر خانة. و وقع الإتفاق على إيقاف دفع الكراء، كل هذا حدث اما عدل الإشهاد.
و عند كتابة عقد وعد البيع لم يشر إلى إيقاف دفع الكراء لإن عقد وعد البيع بإسم الماكة الحقيقية للمحل وعقد الكراء بأسم والدنها و انها اصبحت المالكة راشدة بتاريخ وعد البع، ولكن وقع التنصيص في وعد البيع بإحدى الفصول على اننا تسلمنا و تحوزنا بالمحل المذكور بتارخ وعد البيع (وقال عدل الإشهاد انها كافية).
و لكن بعد عدة اشهر لم قم المالكة بأي إجراء لترسيم المحل و عند الإتصال بها قالت انها لم تسطتع ان تقوم بذلك و انها تريد فسخ وعد البيع و انها تريد إرجاع التسبقة على أن تخصم منها كراء الأشهر التي مرت.
و لما رفضنا و قلنا لها عليها القيام بقضية لفسخ العقد و إني أطالب بحقوقي طبقا للقانون.
و لكنها لم تقم بذلك، ولكن أمها قامت برفع قضية إستعجالية و طالبت بالكراء المتخلد و الخروج إن لم يدفع و إستندت على عقد الكراء المبرم معها عندما كانت ابنتها قاصر.
و قمت بتعيين محامي الذي طالب المحكمة برفض القضية لوجود نقاش بلأصل إذ ان و عد البيع ينص على الحوز و التسليم.
و طالب المحكمة بتعيين خبير لمطابقة المحل على وعد البيع و هذا ما حصل، وحكمت المحكمة الإبتدائية برفض الدعوى لوجود نقاش جدي في الأصل.
قامت المدعية بتقديم قضية في الإستناف و كانت مفاجأة حتى بالنسبة للمحامي انها ربحت القضية بالرغم النقاش في الأصل حتى في الإستناف.
ووقع تنفيذ الحكم و دفعنا المبلغ المتخلد و قمنا بقضية تعقيب في شهر أوت 2009 (و نحن بإنتظار تعيين جلسة)
و قامت اثر ذلك بالقيام بقضية بإسترجاع مصاريف التقاضي، ثم ابلغتنا عن طريق عدل منفذ انها تريد فسخ عقد الكراء بدعوى الإذن بالإخلاء بتاريخ 2007. فرفعتا قضية بإبطال ذلك بما انها ليست المالكة للمحل و انها لا تستطيع هدم المحل. و لكن وقع رفض القضية و نحن نتطر الجكم حتى نعرف السبب.
و ما راعني انها في قضية إسترجاع مصاريف التقاضي قد توسعت في القضية و طالبت ايظا بالأشهر المتخلدة منذ الإستأناف و بالخروج من المحل للهدم و كان حكم المحكمة لصالحها في الكراء المتخلد و بالخروج من المحل و لم يقع ذكر القضية الأصلية و هي مصاريف التقاضي.....
الرجاء الإرشاد و شكرا

أنا مازلت في أنتظرا إرشادكم يا أهل الإختصاص و شكرا....

مرحبا بك و معذرة على التأخير في خصوص التساءل فأنا أشاطر إشتغرابك بما صدر عن المحكمة من قرار في خصوص دفع معينات الكراء أو الخروج.
و أية حال فإن وعد بالبيع ليس بناقل للملكية و إنما هو تواعد على التعاقد و كان حري أن تم تحرير كتب بيع موقوف على شرط أو على أجل.
و لا أعتقد أنه من الهين فسخ الوعد بالبيع طالما لم ينسب لك أي تقاعس في إتمام البيع إلا إذا ما تعهدت اخصيمتك بجبر ضررك المادي.
و في خصوص الخروج لتداعي المحل للسقوط فإن هذا السبب و لئن كان يخول للمسوغ المطالبة بإخلاء المحل فإن المشرع أفرده بضوابط عديدة و أهمها الصفة و نستغرب مرة أخرى حكم المحكمة إذ لا يمكن بأي حال أن تقضي لصالح الدعوى ما لم تتوفر صفة القائم بالدعوى لمساس ذلك بالنظام العام و تثيره المحكمة و لو دون طلب الخصوم و من تلقاء نفسهاو لو لأول مرة أمام محكمة التعقيب.
أما فيما يتعلق بإخلاء المحل بسبب حالته فقد نظمه المشرع صلب الفصل 08 من قانون
[الأكرية التجارية و الذي نص على" : يمكن للمسوغ ان يرفض تجديد التسويغ بدون ان يكون مطالبا بدفع اي منحة وذلك :
1- ان اثبت وجود سبب خطير وشرعي ضد المتسوغ الخارج
2- ان اتضح ان العقار يجب هدمه كليا او جزئيا حيث صار مضرا بالصحة اضرارا اثبتته السلطة الادارية او اذا اتضح انه صار لا يمكن شغله بدون خطر بسبب الحالة التي هو عليها وفي صورة تجديد البناء من طرف المالك او المستحق لعقار جديد يحتوي على محلات تجارية فان المتسوغ له حق أولوية الكراء بالعقار المجدد بناؤه حسب الشروط المنصوص عليها بالفصلين 10 و11 من هذا القانون.".
و بالتالي فإن لإمكانية إستعادة المحل لا بد أن تكون الشهادة إدارية سارية و صادرة عن السلطة المحلية المختصة و القاضي يظل ملزما بها طالما توفر لديها عنصري الضرورة و الإستعجال و كما يشترط أن الحالة المتداعية للمحل لا تنسب إلى المالك الذي تغاضى عن واجب الصيانة الضرورية أو لقيامه بأشغال محاذية أدت إلى وجود الخطر بالمحل المكرى.
و على أية حال يخول للمكتري البقاء بالمحل إلى حين البدء الفعلي في الأشغال.
و لا بد من الإشارة أن المالك له في هذه الحالة تغيير صبغة المحل من تجارية إلى سكنى و متى قرر إابقاء على صبغته التجارية فإنه مطالب بإرجاع المتسوغ إلى المحل طالما أنه يتمتع بالأولوية في الكراءو يتم التعبير عن الرغبة في الرجوع إلى المحل بواسطة عدل تنفيذ خلال أجل لا يتعدى 3 أشهر من تاريخ تنفيذ الحكم بالخروج معلما إياه برغبته في الرجوع إلى المحل متى تمت الأشغال و في صورة خلاف حول قيمة الكراء الجديد فإنه يقع اللجوء إلى أحكام الفصل 28 من قانون الأكرية التجارية أي بعرض الخلاف أمام رئيس المحكمة الإبتدائية لتولى إنتداب أحد الخبراء المختصين لتحديد القيمةالكرائيةالعادلة.
و على الكل فإن هذه الأحكام الصادرة ضدك هي أحكام إبتدائية قابلة للإستئناف الذي له أثرين أثر تعليقي أي يوقف التنفيذ و أثر إنتقالي أي ينقل الدعوى كما هي أمام هيئة أكثر خبرة و أكثر حنكة لفصل في النزاع و كما يبدو فإن محاميك يقوم بدوره كما يجب و يتمتع بالكفاءة تخوه إنشاء الله إرجاع حقوقك إليك.

سيدي قبل كل شيئ شكرا جزيلا على هذه الإفادة القيمة و زادها الله في ميزان حسناتك.
سيدي انا أعرف ان وعد البيع لا ينقل الملكية و لكن الواعدة بالبيع أنصت في احد ابناد وعد البيع بأنها تسلمنا و تحوزنا بالمحل بتاريخ وعد البيع.
و هي إلى حد ألن لم تقم بأي قضية في فسخ العقد.
أعرف انه كان علينا وضع بند ينص على إيقاف الكراء لكان أسلم ولكن عدل الإشهاد قال انه كافي بما أن المالكة الأصلية هي التي حوزتني بالمحل. و انا أمها لم تعد عندها اي صفة بما ان البنت صاحبة المحل أصبحت راشدة وكنا عن حسن نية و صدقنا كلامهم و كنا بإنتظار الإجراءات لإتمام البيع ولكن كنا ضحية تلاعب.
و كل القضايا التي رفعت ضدنا كانت من طرف الأم إستنادا لعقد الكراء.
شكرا جزيلا مرة أخرى يا أستاذ حقا لقد أعدت إلينا شيء من الأمل و الثقة بالرغم انا المحامي الذي وكلته ابلغنا اننا لنا حظوظ كبيرة في التعقيب في القضية الإستعجالبة بحجة المساس الجاد بالأصل (الحكم الذي صدر بالمحكمة الإبتدائية). حسبنا الله و نعم الوكيل.
أعانك الله يا أستاذ و دام عليك بالصحة و العافية

السلام عليكم
أعرف ان مشاغلكم كثيرة و لا يمكن الرد على جميع التساؤلات و انتظرت شهور ولكن لا إجابة ... ثم حصلت المصيبة إذ صدر حكم محكمة التعقيب بإقرار حكم الإستئناف بالرغم انه "غير قانوني" .....
الرجاء هل هناك من يمكن له ان يشرح لي...
قحنى المحامي لم يستطع ان يجد اي تفسير كيف يمكن لحكم إستعجالي به نقاش في الأصل ووقع رفضه إبتدائيا ان يقبل في الإستئناف ثم التعقيب و لا يزال النقاش موجود وفعلي....
هل يمكني الإتصال مباشرة بأحد الأساتذة بهذا المنتدى لقد وجد أرقام هاتفية ببعض المواضيع و لكن لم أجرأ على الإتصال خوفا من الإزعاج و شكرا
سيد طه أتظر إجابتك...

شكرا جزيلا أستاذ طه، سأرسل لك اليوم الوثائق,
اما بخصوص إيجاد محام فتسائلي كان هل يمكني إستعمال أحد الهواتف الموجدة بالمنتدى ولكنها كانت موجه لإستشارات أخرى. فأنا لم أجرأ على إستعمالها خوفا من الإزعاج.. و أنا أطلب الإذن من أصحابها...
شكرا مرة أخرى

ملاحظة : الشكل الجديد للمنتدى أحسن من السابق...

السلام عليكم
لقد قمت بإرسال الوثائق.
في إنتظار ملاحظاتك ...
شكرا مسبقا لك أستاذ طه خاصة و جميع المساهمين قي الرد على تسائلات المشتركين عامة.

شكرا يا أستاذ على الرد و التفسير
هل كناك حل لمشكلتنا ؟ خاصة ان لدينا هذا الأسبوع قضية الإستئناف في قضية إسترجاع المصاريف التي قامت بها المراة (الأم/عقد الكراء) و التي توسعت فيهاأيظاللمطابة بالأكرية منذ تاريخ الإستئناف و كذلك الخروج للهدم.. هل هناك من حل ؟؟؟ رجاءا إجابة.

كيف نقوم ايظا بترسيم قيد إحتياطي ؟ خاصة ان العقار مازال على ملك والد البائعة (البنت) في دفاتر دفتر خانة..
شكرا...

السلام عليكم...
أنا في إنتظار رد أحد رجال القانون ...
و بشهادة الأستاذ العبيدي فأن زوجتي تعرضت لمظلمة قضائية...
نعرف ان الحكم نهائي.. و نحن أوكلنا أمرنا إلى الله في ما قد دفعناه و ما سيصير...
و اطلب منكم هل هناك من حل لإيقاف الكراء
الرجاء الإجابة و شكرا مسبقا

السلام عليكم
سيد طه ليس هناك من شك ان مشاغلك كثيرة و لكن ارجوا منك يا أستاذ إجابة شافبة على مشكلتي و هل هناك من حل.
و هل تقبل ان تكون إستشارتي لك مباشرة.

وشكرا

السلام عليكم...
أظن أني قد أقلقتكم بتسائلاتي فلم أتلقى إجابة بالرغم من مرورك بالمنتدى، فعفوا أستاذ طه. و شكرا جزيلا على إجاباتك السابقة وخاصة إقرارك اننا تعرضنا لمظلمة وبما ان ليس هناك حل في ظلم القضاء فحسبنا الله و نعم الوكيل.

دمتم بخير و شكرا مرة أخرى.

معذرة على التأخير و أعرف أني مقصر جدا في ذلك و لكن فعلا ضيق الوقت و كثرة المشاغل تكون حائلا للإجابة الشافية و لكن صدقني أني أكون سعيدا بتلقي إستفساراتكم و أنزعج عندما لا أرد عليها في الإبان,
و أما في خصوص تساؤلك فإنني أقترح عليك التنبيه بواسطة عدل التنفيذ على البنت لإتمام البيع ثم القيام بدعوى في إتمام البيع أو فسخ عقدالوعد مع المطالبة بالخسارة و المصاريف بسبب نكول الواعدة في إتمام البيع و يمكن في هذه الحالة طلب إيقاف النظر في الإستئناف إلى حين البت في قضية الوعد إتماما أو فسخا كل ذلك مع المطالبة بإسترجاع معينات الكراء التي دفعت بعد تاريخ الوعد.
و الله موفق

شكرا استاذ طه ولكن حقيقة فقدنا الأمل ولم يعد لنا ثقة في القضاء ونعتقد اننا سنخسر جميع القضايا ظلما...
ليس هناك حل جذري لإثبات ان عقد الكراء لم يعد جاريا بموجب الحوز و التسليم من المالكة بعقد وعد البيع

سؤال لبقية أعضاء المنتدى هل لا يوجد بينكم رجل قانون ليساعد الأستاذ على الرد على لإستفسارات ... ؟؟؟