استفسار قانوني... الرجاء المساعدة

مرحبا بك صديقنا جهاد و في خصوص الإستفسار فإنك لم تبين لنا فحوى الإشهاد الذي قمت به أي هل صادق المكتري على مدة العقد بداية و نهاية و معلوم الكراء أم لا؟
فإذا ما أقر بالعقد مدة أي بداية و نهاية و معلوم الكراء فإنه يمكن فهذه الحالة و تدعيما لذلك الإشهاد إستخراج عقد شفاهي على شرف من القباضة المالية تبين فيه مدة الكراء و معينه و مكامن المحل ثم تقوم بدعوى لدى القاضي الإستعجالي أي أمام رئيس المحكمة الإبتدائية بمكان تواجد المكتري تطالبه سواء بالخروج لعدم الخلاص أو لإنتهاء المدة و في هذه الحالة لا بد من التنبيه عليه بالخروج قبل نهاية العقد بمدة معقولة شهرا مثلا.
و في حالة عدم تدقيق الإشهاد في خصوص معلوم الكراء و المدة ففي هذه الحالة تضطر القيام ضده أمام قاضي الناحية بمكان تواجد المكتري و الحظوظ وافرة بإعتبار أن قاضي الناحية سوف يسعى إى إستجلاء الحقيقة و ذلك بالقيالم بكل الأعمال الإستقرائية من تحرير عليكما و سماع بينتكما و ما لديكما من حجج و براهين كتوجيه اليمين الحاسمة أو الإستيفائية وهي صلاحيات ليست في متناول القاضي الإستعجالي الذي يتعهد بالمطلب تحت شرطية توفر ركن الإستعجال و عدم مساس بالأصل.
و ملاحظة أخيرة لا يتمتع المكتري بحق البقاء طالما أن المحل هو سكنى و مبني بعد سنة 1970 و بدء إستغلال المتسوغ للمكرى تم بعد سنة 1976.
و كلنا أذان صاغية لمزيد التوضيح.

السلام عليكم و رحمة الله
شكرا أستاذ طه, لمزيد التوضيح و من خلال الاشهاد أوضح المكتري أنه متسوغ للمحل السكني منذ أكثر من 5 سنوات بمقتضى عقد شفاهي و بمعين كراء شهري قدره 150 دينارا تونسي من المرحوم والدي يدفعها لي بداية كل شهر و بالنسبة لمدى استعداده للخروج من المحل, أجاب أنه عندما يجد محل سكنى اخر قريب من مدرسة ابنته الكائنة بالمنطقة سيغادر المحل.
بعد هذا التوضيح سيدي, ماذا عليا أن أفعل؟
و ماهي الحظوظ؟ و ماهي حسب القضية نسبة أتعاب المحامي كحد أقصى؟
جزاكم الله خيرا

السلام عليك أخي جهاد وعلي كافة الأعضاء،
تعزيزا لما أفادك به أستاذنا : طه العبيدي من توضيحات قانونية قيمة ، أنهي اليك مسألة أخري في خصوص ما ورد ضمن عريضتك الأولي من كون المتسوغ له محل سكني علي ملكه .
ذلك أن الفقرة الثالثة من الفصل:4 من القانون المنظم للعلاقة بين المسوغين والمتسوغين تقتضي مايلي :
لا يتمتع بحق البقاء :
المكتري الذي تثبت ملكيته لمحل سكني بدائرة لا يتعدي شعاعها ثلاثون كيلومترا حول المكري.
و لمالك المحل المكري توجيه تنبيه بواسطة عدل منفذ يطالب فيه المكتري بالادلاء بتصريح علي الشرف يؤكد فيه عدم ملكيته هو أو قرينه أو أبنائه القصر لمسكن كائن في الحدود المشار اعلاه .
و ينقضي حق البقاء اذا امتنع المكتري من الادلاء بهذا التصريح خلال أجل الشهر من تاريخ التنبيه أو اعتراف بملكيته لمحل سكني.والسلام .

نعم أخ رؤوف و لكن هذه الشروط و هذا القانون لا يهم إلا من شغل محل معد للسكنى مبنى قبل سنة 1970 و أبرم عقد في خصوصه قبل سنة 1976 و بالتالي فإن التمتع بحق البقاء في ظل هذا القانون مضبوط بهذين الشرطين متاكملين أي لا يمكن لمكتري التمتع بهذا الحق إلا توافرهما مترابطين مع بعضهما.
أما و أن العقد خارج هذا الإطار فإن الإقرار الذي تلقاه عدلي الإشهاد إذا بين بداية العلاقة التسويغية باليوم و الشهر و السنة فإنه يتوجب على السائل أن يوجه تنبيها بإنتهاء العلاقة الكرائية ثم بالقيام ضد المكتري بالخروج لإنتهاء المدة فمكوثه لسنوات لا يحجب حق المالك من إستعادة محله فحماية الحق أولى من حماية الكراء.

هل من توضيح أكثر؟

المزيد من الصبر الأخ جهاد . سنجد الحل انشاء الله ،
فأنت عضو في منتدي أستاذنا العظيم : طه العبيدي ، وبين أيادي آمنة .

ان شاء الله

السلام عليكم و رحمة الله
ألا يمكن للسلط العسكرية الضغط على هذا السيد بما أنه عسكري برتبة رقيب أول؟

السلام عليك أخ جهاد وعلي كافة الأعضاء ،
لا يمكن إطلاقا من حيث مرجع النظر الحكمي ، ذلك أن المحاكم العسكرية لا تنظر في مثل هذه الدعاوي حتي وان كانت بين عسكريين إلا إذا كانت تتعلق بالحق العام وطبق شروط معينة.
وكما ذكرت لك سابقا انك ستحضي بالرد الحاسم لموضوعك قريبا .

معذرة على التأخر في الإجابة و ذلك لكثافة العمل، في الخصوص تساؤلك أخ جهاد فيجب تقديم مطلب إستعجالي لرئيس المحكمة الإبتدائية في خروج المكتري لإنتهاء المدة مع ضرورة أن تكون بداية العلاقة الكرائية و نهايتها واضحة بإقرار المكتري أمام عدلي الإشهاد.
مع التذكير و أن إنابة محام في القضايا الإستعجالية غير وجوبي و يمكنك الحضور و الدفاع بنفسك بعدما تكون قد إستدعيت الخصم بواسطة محضر عدل التنفيذ مع بيان موضوع المطلب و الطلبات.
أما في خصوص صفة المكتري فإن لا تأثير لها في تحديد مرجع النظر الحكمي طالما أن موضوع النزاع هو مدني بحت و لا يمكن للقاضي أن يؤثر في المكتري إحتراما لمبدأ حياد القضاء.
و فيما يتعلق بقانون عـ35ـدد لسنة 1976 و المؤرخ في 18/02/1976 و المتعلق بضبط العلاقات بين المالكين و المكترين لمحلات معدة للسكنى أو الحرفة أو الإدارة العمومية فقد تم تحديد نطاق تطبيقه بما إقتضاه فصله الأول من أنه"تنطبق أحكام هذا القانون على المحلات المعدة للسكنى و الحرفة و الإدارة العمومية التي لا تكتسي أية صبغة تجارية أو صناعية و التي تم بناؤها قبل أول جانفي 1954" و قد أضيفت بمقتضى قانون عـ18ـدد لسنة 1978 و المؤرخ في 01/03/1978 فقرة توسع نطاق تطبيق هذا القانون ليشمل العقارات المعدة للسكنى و التي تم بناءها إلى نهاية سنة 1970.
و قد أضاف الفصل الثاني من القانون المذكور شرطا ثانيا وهو تاريخ كراء المحل معتبرا أنه يشمل جميع عقود الكراء المبرمة قبل إصداره أي قبل سنة 18/02/1976.
و بالتالي فإن الشخص الذي يتمتع بمقتضى هذا القانون بحق البقاء بغض النظر عن نهاية العقد الإتفاقية هو الذي إكتري قبل 18/02/1976 محلا معدا للسكنى أو الحرفة أو الإدارة العمومية تم بناءه إلى نهاية سنة 1970.
و أن التنقيحات التي طرأت على هذا القانون خاصة منها قانون عـ133ـدد لسنة 1993 المؤرخ في 27/12/1993 فقد تعلقت بتطبيق هذا القانون دون أن تمس في شروط إسناد حق البقاء للمكتري.
و بالتالي فإن أخ جهاد بإمكانه التصدي لنكول المكتري في الخروج بالقيام بقضية إستعجالية إذا ما كانت مدة العقد محددة بإقرار المتسوغ لدى عدلي الإشهاد أو القيام بقضية أصلية لدى قاضي الناحية إذا لم تكن المدة محددة بشكل ثابت و في هذه الحالة يقع إثبات المدة بكل الوسائل و منها البينة.
و مع شكر لكل من ساهم في هذا الموضوع.