أملك أصل تجاري أريد أشتري الجدران ولكن هناك مشكل

السلام عليكم
أجدد شكري للمشرفين على منتدى رجال القانون على ما يقدمونه من جهد وأقول جهد بالمعنى الفكري والبدني فمعظم الناس عندما يجلسون أمام الكمبيوتر هم يجلسون للتسلي واللعب و قتل الوقت ولكن رجال القانون يجلسون ليعطوا من وقتهم وفكرهم ليفيدوا كل الناس .إن ماتقومون به بدون مقابل مادي يعد عند الله صدقة والدال على الخير كفاعله جزاكم الله كل خير.
أما بعد:
- توضيح -
**المتسوغين **
نحن 6 إخوة على ملكنا 2 أصل تجاري متلاصقين وقع اسغلالهمافي نشاط واحد وهو -مطعم-(معرف جبائي واحد) وهما عبارة عن محلين مساحة كل واحد منهما قرابة 45 متر مربع(وقع فتح باب بين المحلين في الداخل حتى نتمكن من استغلالهما في نفس النشاط). آلت إلينا ملكيتهما عبر الشراء(وليس الوراثة) من والدنا رحمه الله سنة 2006 والذي بدوره آلت إليه ملكيةالأصل التجاري بالشراء بالنسبة للمحل الأول من المتسوغ الأصلي الذي استغله منذ ستينات القرن الفارط لبيع العجلات المطاطية ثم في التسعينات مقهى ثم مطعم ثم اشتراه الوالد منه سنة2000 أما المحل الثاني فآلت ملكية الأصل التجاري بالشراءسنة1996 من متسوغ استغله مقهى والذي بدوره اشتراه في 1980 من المتسوغ الأصلي الذي استغله مقهى منذ السبعينات .مع العلم أن كل اجراءات التفويت في الأصلين التجاريين من مالك إلى آخر كانت سليمة من حيث الإشهار بالجرية وبالرائدالرسمي وآجال المعارضات وغيرها...

** المسوغين أو المالك **
هم مجموعة من الورثة يملكون على الشياع ليس المحلين الذين نستغلهما نحن فقط إنما عقار مساحته720 متر مربع مسجل بدفتر خانة جزء من هذا العقار مشيد وبه 3 محلات يعلوهما 2 علوي للسكنى أما بقية العقار فهو غير مشيد ( زريبة قرابة 500 م2 )والمحلين الذان نستغلهما يقعان ضمن المنطقة المشيدة وفوقهما علوي معد للسكنى .مع العلم أن ندفع الكراء إلى واحد من الورثة فقط وذلك لأننا وجدنا المتسوغين السابقين يدفعون له وحسب وصولات الخلاص القديمة فتركنا الحل على ماهو عليه ولم يرفع أي من المالكين أي قضية في تعديل الكراء مع العلم أن الكراء رخيص جدا ..

**السؤال**

1- نحن نريد شراء مناب على الشياع من أحد المالكين يملك قرابة 35 م2 أو 15 م2 .هل إن ملكنا للمناب يصبح هو نفسه ملكنا للأصل التجاري بحكم الاستغلال والتصرف منذ الستينات أي تصبح جدران المحل ومايعلوه ملكنا أم لا .وما هي الفصول القانونية التي يمكن الإعتماد عليها
2- هل إن اسغلال الأصلين التجاريين في نشاط واحد يصبح أصل تجاري واحد أم يبقى كا أصل مستقل على الآخر وأيهما أفضل.
3- هل لدينا نحن حق الشفعة في حالة مااشترى شخص آخرمن غير المالكين مناب أم لا
4- هل يمكن أن يشفع ضدنا أحد المالكين إذا ماشترينا نحن

وفي الختام جدد شكري لمنتدى رجال القانون

محاولة لمساعدة الأخ (SOF)،
عن التساؤل الأول:
إن التصرف الفعلي في جزء من المشترك والعناية به وإستغلاله الواقعي هي عناصر إيجابية ترجح إسناد هذا المقسم لكم،فضلا علي كونكم تملكون أصل تجاري بالعقار. وهذا تعليلا لأسباب التميزه بالمقسم المذكور. زيادة على ثبوت إقامتكم على عين المكان وإستغلالكم الفعلي لهذا المقسم وتعهدكم وعنايتكم بالمنشآت المقامة به.
كما أن في قضايا القسمة تأخذ المحكمة بعين الاعتبار لمصلحة الشركاء والمشترك. كما جاء بالفصل: 119 م.ح.ع.
عن التساؤل الثاني :
أنصح بعدم التصرف في الأصل التجاري خلافا لما هو وارد بالعقد.
عن التساؤل الثالث: اذا أصبحتم مالكين لجزء من العقارعلي الشياع، فانه من حقكم الشفعة في الباقي .
عن التساؤل الرابع :
نعم يحق لأحد المالكين القيام بالشفعة ضدكم .
والسلام.

السلام عليكم
شكرا للأخ رؤوف و أرجو منك مزيد من التوضيح
بالنسبة للسؤال الأول الإجابة واضحة وشافية ولكن أريد أن أعرف هل إن العلوي الذي فوق المحل أو الهواء يسند إلينا أيضا أم لا مع العلم أنه معد للسكنى
أماالسؤال الثاني : هماأصلين تجاريين ولكل أصل عقده الخاص به وكل عقد ينص على أنه صالح لكل أنواع التجارة وهنا السؤال هل يجب أن يكون لكل أصل معرف جبائي خاص به و مضمون سجل تجاري خاص به أم لا .والحال أننا نستغل فيهما اللآن في نشاط واحد بمعرف جبائي واحد و سجل تجاري واحد .
أما السؤال الثالث فأنا أقصد حق الشفعة ونحن متسوغين ومالكين للأصل التجاري منذ الستينات وليس مالكين للعقار..
مع الشكر

السلام عليكم
الإجابة على السؤال الثاني واضحة وشافيةمع الشكر
أما بالنسبة للسؤال الثالث فقد سألته لمحامي فأجابني بأن حق الشفعة للمتسوغ في محل سكني أما التجاري فلا وهو ما أثار حيرتي فهل من الممكن أن تبين لي ماهو الفصل القانوني الذي اعتمدت عليه في اجابتك خاصة وأن الفصلين 103 و 104 من م.ح.ع لم يأتيا على ذكر المتسوغ :

*********************************

الفصل 103
الشفعة حلول الشريك محل المشتري في التملك بمبيع شريكه في الاحوال وبالشروط المنصوص عليها
في الفصول الاتية.
الفصل 104
يعد شريكا على معنى الفصل السابق:
20
اولا: كل مالك او وارث لحصة مشاعة من عقار مشترك
ثانيا: مالك الهواء بالنسبة للأرض المبيعة
ثالثا: مالك الارض بالنسبة لهوائها المبيع
رابعا: كل شريك في دار معدة للسكنى غير خاضعة لاحكام ملكية الطبقات استقل بجزء منها دون
بقيتها.
********************************

مع الشكر

السلام عليكم،
فعلا ان ما أجابك به المحامي صحيح.وقد ورد في الفقرة الأولي من الفصل الأول من القانون عـ39ـدد لسنة 1978 مؤرخ في 7 جوان 1978 يتعلق في منح حق المتسوغين في الشراءلمحلات السكني التي يشغرونها عن حسن نية وهذا نصه:
ينتفع بحق الأولوية في الشراء عند التفويت بمقابل في المحل المشغول كل شخص طبيعي تونسي الجنسية شاغل عن حسن نية علي وجه الكراء لمحل معد للسكني مستعملا فعليا لهذا الغرض و لا يملك مسكنا في منطقة الولاية الكائن بها العقار.
ما كنت قاصدا به الأولوية في الشراء، هي حقكم في الشفعة علي غيركم لأنكم لا تعتبرون غيرا من التاحية القانونية. بعد الأطراف الوارد ذكرهم في البند(1-2-3-4)،اذا لم يمارسوا حقهم في الشفعة.
واقدام شفيع أجنبي علي العقار للشفعة يعتبر غيرا من الناحية القانونية.
لذلك فان تسوغكم لجزء من العقار واكتسابكم للأصل التجاري يعتبر ثبوت للاشتراك بالاستنتاج و هذا عنصر جوهري تقدره المحكمة في نطاق اجتهادها.
والسلام.

السلام عليكم
شكرا للأستاذ رؤوف على سعة صدرك وحسن تفهمك وشكرا لمنتدى رجال القانون
سأطرح وجهة نظرك على المحامي و أناقشه في ذلك
وإني لا أُخفي عليك أستاذ رؤوف أنا متخوف من أن هناك شخص ثري ينوي شراء كل العقار من جميع الورثة وأخشى أن يدعي أن البناء آيل للسقوط أو أن يستخرج مثال هندسي ورخصة بناء ويشرع في هدم العقار ..أعلم أنه يجب عليه أن يعطينا كراء 4 سنوات و أن لنا أولوية حق الكراء فيما بعد لكن الكراء كما سبق أن ذكرت لك رخيص وبالتالي مبلغ التعويض سيكون رخيصا... وماذا عن العملة المرسمين هل سيبقوا عاطلين عن العمل طيلة فترة البناء. مؤكد أنهم سيطلبوا غرامة الحرمان ...كلها تخوفات أخشى وقوعها .و إني أعلم أنه من الأفضل أن أشتري مناب من أحد المالكين لكنهم يبدو أنه لا أحد يريد أن يبيع لي خاصة وأن الثري اشترط عليهم أن لا يشتري العقار إلا اتفق جميع المالكين على أن يبيعوا له وطبعا أنا لا أستطيع أن أشفع في كامل العقار فليس لي المال الكافي لذك فهل يمكنني أن أشفع في مناب واحد يوازي مساحة المحلين الذين أستغلهما تقريبا إذا أقدم الثري على شراء كافة المنابات
أرجو أن لا أكون قد أزعجتكم بكثرة الأسئلة فالمحل هو مورد الرزق الوحيد للعائلة و أنا أحاول أن أستفيد أكثر ما يمكن من الحقوق التي يخولها إلي القانون... وأرجو من الأستاذ رؤوف أن تكون قد تفهمت ماأصبو إليه وأرجو أن تطرح مشكلتي على باقي رجال القانون بالمنتدى علّهم يرشدونني إلى مزيد من الفصول القانونية أو الأحكام القضائية التي تناولت قضايا مشابهة لقضيتي ...
وفي الختام لا يسعني سوى أن أشكركم بل إني أدعو الله لكم بالتوفيق وأن يثقل ميزانكم بالحسنات وفي حفظ الله دمتم.
أخوك sof

السلام عليكم ،
أخي العزيز أنا لست محاميا و لا أدرس القانون ، ولقد اتخذت من هذا المجال هواية لا أكثر و لا أقل . الا أني أساعذ بقدر ما توصلت لمعرفة في هذا الميدان ، و لا أسدي النصيحة الا بعد البحث و التثبت والاستشارة حتي لاأضر من حيث أردت المنفعة.
فرجاء يا أخي العزيز لا تناديني بالأستاذ مستقبلا ،مع الشكر والسلام.

السلام عليكم
شكرا أخ رؤوف على نصحك وإرشادك لي وتواضعك
هل من الممكن للأخ طه العبيدي أن يدلي برأيه في الموضوع
مع الشكر

السلام عليكم
رحم الله والدة الأستاذ طه وغفر لها ذنوبها أسكنها فسيح جنانه ورزق أهلها جميل الصبر والسلوان وجعل البركة في من بعدها .

السلام عليكم
هل هناك أحد من رجال القانون المختصين يمكن أن يبدي رأيه في المشكل المطروح
مع الشكر