إستشارة بخصوص نزاع حول مكرى

الرجاء من الإخوة أعضاء المنتدى الإطّلاع على فحوى إستشارتي التالية وإفادتي بتعليقاتكم و توجيهاتكم ولكم منّي سلفا جزيل الشكر و الإمتنان:

1.

قام والدي (رحمه اللّه)بتاريخ 1 ماي 1996 بتسويغ دكّان تابع للمنزل الذي أقطنه (والذي هو على ملكي و ملك أشقّائي الثلاثة منذ سنة 1994) لشخص مهنته تغليف السيّارات بموجب عقد معرّف ومسجّل بالقباضة المالية

وتجدّد العقد ضمنيا إلى غاية سنة 2001 وكان المتسوّغ طوال خلال تلك الفترة يماطل في دفع معلوم الكراء ولا يقوم به إلاّ بعد إلحاح من والدي الذي كان يمدّه في المقابل بوصل مكتوب بخطّ اليد و ممضى من طرفه مع العلم أن معلوم الكراء تمّ تعديله توافقيّا وأصبح بنهاية سنة 2001 مائة وعشرون دينارا(120 دينارا) مثبّتة على الوصولا ت التي تمّ تسليمها للمتسوّغ.

2.

بداية من شهر جانفي 2002 توقّف المتسوّغ نهائيا عن دفع معلوم الكراء لمدّة 6 أشهر كاملة ممّا إضطرّ والدي للقيام ب قضيّة إستعجالية للمطالبة بمعاليم الكراء المتخلّدة بذمّة المتسوّغ الذي تذرّع عند المثول أمام المحكمة بأنّ مبلغ الكراء الشهري هو(100 دينارا) وليس (120 دينارا)حسب عريضة الدعوى اللّتي قدّمها والدي معتمدا على ما تمّ التوافق عليه إلى غاية 31/12/2001 وتمّ الحكم إستعجاليا بخروج المتسوّغ إن لم يدفع ما عليه من معينات كراء(بحساب 100 دينارا شهريّا حيث و للأسف لم يجادل الوالد المحكمة حينها في مبلغ المعين الشهري للكراء بناءا على آخر وصل تمّ تسليمه للمتسوّغ !) وبعد صدور الحكم قام المتسوّغ بعرض معينات الكراء المتأخّرة إلى غاية شهر سبتمبر2002 وتم قبولها من طرف والدى ومدّ المتسوّغ بوصل إجمالي في قبض كراء 7 أشهرمتخلّدة بذمّته إى غاية سبتمبر2002 (بحساب 120 ديناراللشّهر الواحد)

3.

بعد ذلك واصل المتسوّغ المماطلة ممّا إضطرّ والدي لإرسال تنبيه بالخروج لإنتهاء المدّة في محاولة للتّخلّص من هذا المتسوّغ المماطل والذي ظنّ بحكم حرفته (تغليف السّيارات والأثاث) المنصوص عليها بعقد الكراء المبرم مع أنّه ليس له صفة التاجر وبالتالي لايخضع لقانون للأكرية التّجارية لسنة على إثر ذلك وقبل 4 أيام من نهاية مدة العقد قام المتسوّغ لدى محكمة الناحية بقضيّة لإبطال التنبيه تم الحكم فيه لصالحه وقام والدي فيما بعد بإستئنافه ولكنّ المحكمة أقرّت الحكم الإبتدائي ببطلان التنبيه

4. .

في الأثناء وخلال مدّة التّقاضي في موضوع التنبيه بالخروج لإنتهاء المدّة والصفة التجارية لنشاط المتسوّغ واصل هذا الأخيرسيرته الاولى في عدم تسديد ماعليه مقابل حيازته للمحلّ موضوع النّزاع مما إضطرّ والدي للقيام و لمرّتين متتاليتين للقيام بقضايا إستعجالية كان مآل الأولى الطّرح حيث قام المتسوّغ بإحضار المبلغ المطلوب لقاعة الجلسة وتسليمه للمحامي القائم بالدعوى ومآل الثانيّة أن تم الحكم إستعجاليا بخروج المتسوّغ إن لم يدفع ما عليه وإثر صدور الحكم قام المتسوّغ بعرض المبلغ المطلوب على المحامي القائم بالدعوى والذي قبله و تسلّمه منه

5.

في شهر فيفري 2005 بادر والدي طبقا للفصل 27 من قانون الأكرية التجارية عدد 37 المؤرّخ في 25 ماي 1977 بالتنبيه على المتسوّغ و مطالبته بزيادة في معلوم الكراء لم يقبلها الأخير وقام خلال الآجال القانونية بقضية في تعديل الكراء وتمّ تعيين خبير عدلي أنجز مهمّة الإختبار(الّذي خلُص إلى أن القيمة الكرائية العادلة حسب رأي الخبير هي 1417 دينارا سنويا أي ما يعادل 118 عشر دينارا شهريا) في شهر أكتوبر 2005 ورفع تقريره للمحكمة ولكن وللأسف وقبل أن يصدر الحكم في قضية التعديل توفّي والدي نهاية شهر نوفمبر 2005 وتم إيداع القضية بكتابة المحكمة بناءا على طلب المحامي الذي كان ينوب والدي في القضيّة وتم حفظ القضيّة بكتابة المحكمة بتاريخ 28/4/2006 ولم يقم(عن قصد!!) المدّعي( وصاحب المصلحة) في تلك القضيّة بإعادة نشرها وإستصدار حكم بتعديل الكراء وذلك لكي لايتمّ الترفيع في معلوم الكراء

6.

في شهر مارس 2005 قام والدي لدى محكمة النّاحية بقضيّة في المصاريف المنجرّة عن القضايا الإستعجاليّة التي تم القيام بها لإستخلاص ما تخلّف دفعه من معينات كراء إلى غاية ديسمبر2004 وتم الحكم لفائدته بأن يؤدّي المتسوغ تلك المصاريف ولكنّه رفض تسديدها إلى حدّ اليوم بالرّغم من إعلامه بالحكم منذ شهر جوان 2008

7.

خلال شهر فيفري 2007 قام محام بالنيابة عنّي وعن إخوتي بصفتنا مالكي العقار الذي يقع فيه المحل موضوع النّزاع بالتنبيه على المتسوّغ طبقا للفصل 27 من قانون الأكرية التجارية بضرورة أن يقوم في خلال الآجال القانونية بتسديد ما تخلّد بذمّته من معينات كراء (بحساب 100 دينارللشّهر الواحد حسب ما ينصّ عليه العقد) وفي حالة المخالفة ينفسخ العقد فما كان منه إلاّ أن أرسل لي عن طريق البريد مكتوبا مضمون الوصول يطالبني(شخصيّا) فيه بحجّة وفاة والدي وفريضة قانونية كي يتسنّى له تسليم معينات الكراء للورثة كلّ حسب منابه فقمت بدوري بإرسال مكتوب مضمون الوصول طالبته فيه بالكفّ عن إختلاق الذرائع أعلتمه بأنه لا حاجة لما طالب به من وثائق بما أنّ المحلّ الذي يشغله على ملكي و ملك أشقّائي الثلاثة منذ سنة 1994 كما أرفقت له مع المكتوب نسخة من شهادة الملكية وبعد إستشارة محاميه قام(في خلال الآجال القانونية) بعرض مال عن طريق عدل منفّد فقمت بتسلّم المبلغ الراجع لي و لإخوتي(بموجب توكيل كتابي معرّف)

8.

- في أواخر شهر ديسمبر 2007 وبعد تخلْفه مرة أخرى عن دفع معاليم الكراء قمنا بتوجيه تنبيه على المتسوّغ طبقا للفصل 27 من قانون الأكرية التجارية بضرورة أن يقوم في خلال الآجال القانونية بتسديد ما تخلّد بذمّته من معينات كراء (بحساب 100 دينارللشّهر الواحد حسب ما ينصّ عليه العقد) وفي حالة المخالفة ينفسخ العقد فما كان منه إلاّ أن قام يوم 24/3/2008 (قبل يوم واحد من إنقضاء الأجل القانوني مباشرة وطبق الفصل8 بالرغم أنه يعرف أني أقطن بجوار المحلّ الذي يشغله مباشرة ويراني يوميّا !!)بعرض المال ولكني فوجئت عند الإتصال بالعدل المنفّذ الذي قام عن طريقه بعرض المال بأن المتسوّغ قد قام بسحب الشيك الذي أمّنه لدى العدل المنفّذ لخلاص معينات الكراء وعلمت (بعد الإتّصال بمحكمة النّاحية) بأنه قام بإستصدار إذن من حاكم الناحية بتأمين المبلغ بالخزينة العامّة للبلاد التونسية بدون أن يقوم بإعلامنا بذلك وعلى إثر ذلك قمنا بتكليف محامي للقيام بقضيّة في الفسخ لدى محكمة الناحية للمطالبة بإنفساخ العقد بما أنّ تأمين المال تمّ بعد إنقضاء أجل الثلاثة أشهر الذي ينصّ عليه قانون الأكرية التّجارية وكان مآل القضية الحكم على الضدّ لفائدتنا بالآداء لمصاريف القضية بعد أن قام حاكم الناحيّة بإلزام المتسوّغ بتأمين باقي الأشهر المتخلّدة بذمّته إلى غاية تاريخ القضيّة(ماي 2008) وقام بعد ذلك(خلال سنة 2009) نفس المحامي بإستئناف حكم الآداء المذكور آنفا مطالبا محكمة الإستئناف بالردّ على مطلبنا الأساسي في القضيّة الاولى ألا وهو فسخ العقد وكان جواب محكمة الإستئناف هو رفض مطلب الفسخ وإقرار الحكم الإبتدائي.

9.

- في شهر فيفري 2010 يتخلّف المتسوّغ مرّة أخرى عن دفع معاليم الكراء لـ17 شهرا ممّا إضطرّنا للقيام بقضيّة إستعجالية مطالبين المحكمة بفسخ العقد بموجب والفصل 274 من م.إ.ع والفصل 17 من نفس العقد الذي ينصّ على أن "العقد يفسخ وجوبيّا لمخالفة أحد الطرفين لبند من بنوده" فكان ردّ المتسوّغ أن قام (بعد تبليغه بعريضة الدعوى) بإستصدار إذن من حاكم الناحية بتأمين المبلغ بالخزينة العامّة للبلاد التونسية (متعلّلا بعرض المال الذي قام به فى 24/3/2008) وقام بتأمين المال فعليّا والإستظهاربوصل الإيداع لدى المحكمة التي تبتّ (إستعجاليّا) في دعوانا والتي أصدرت حكمها برفض المطلب بتعلّة أنّ فسخ العقد ليس من مشمولات القضاء الإستعجالي.

10.

-في شهر مارس 2010 (و بعد تأمين المبلغ بالخزينة العامّة إثر قيامنا بالدعوى ضدّه) قام المتسوّغ بتوجيه شكاية لوكيل الجمهورية ضدّي ضدّ أشقّائي الثلاثة بتهمة "التحيّل" زاعما أنّنا لم نمدّه بما يفيد آحقّيتنا بتسلّم معينات الكراء وبأننا نستولي على كامل معينات الكراء ولا نقوم بإعطاء باقي الورثة نصيبهم !!!! وكان مآل الشكاية هو الحفظ وذلك ل"الصبغة المدنية للنّزاع"

11.

في شهر جوان 2010 قام نفس المحامي بإستئناف الحكم الإستعجالي الإبتدائي (برفض المطلب!) وكان مآل القضيّة هو تأكيد الحكم الإبتدائي وكان التعليل هو المساس بالأصل وجدّية منازعة المتسوّغ (بناءا على الشكاية التي قدّمها بنا للنّيابةالعمومية واللتّي أتى على ذكرها محاميه في سياق تبريره لموقف موكّله!) لصفة الطالبين(أنا وأشقّائي الثلاثة)

12.

- في شهر أكتوبر2010 أصرّ محامينا (الذي قام بالدعاوى بفسخ العقد بموجب الفصل 17 من عقد الكراء والفصل 274 من م.إ.ع ) على رفع دعوى لدى محكمة التعقيب وتمّ ذلك في الآجال القانونية ولا زلنا في إنتظار قرار محكمة التعقييب..

وفي ما يلي إستفساراتي وتساؤلاتي اللّتي أودّ إجابات وتوضيحات بخصوصها
:
أ) بخصوص ما ورد بالفقرات (1) و (2)
هل من إمكانيّة أو سبيل لإثبات الزّيادة التّوافقيّة اللّتي تمّت بين والدي والمتسوّغ إلى غاية موفّى 2001 علما وأنّي متأكّد 100 %(لأنّني كنت أحرّرها شخصيّا!) بأنّها مثبتة على الوصولات التي كان والدي يسلّمها للمتسوْغ في مقابل معينات الكراء المدفوعة و في حال أنكر هذا الأخير وجود تلك الوصولات أو رفض الإستظهار بها هل بالإمكان مطالبته بآداء اليمين؟ وفي حال إثباتها هل يحقّ لنا مطالبة المتسوّغ بها؟

ب) بخصوص ما ورد بالفقرة (3)
هل من فائدة ترجى من إعادة مناقشة الصّفة التّجاريّة لنشاط تغليف السّيّارات الذي يقوم به المتسوّغ علما وأنّه لا يقوم ببيع أيّ منتوج جاهز بل يستعمل المحلّ كورشة يتمّ فيها إستقبال سيّارات الحرفاء وتغليفها من الدّاخل بأقمشة ومواد يقوم الحريف في بعض الأحيان بشرائها بنفسه كما أن المتسوّغ لم يكن مرسّما بالسّجلّ التجاري عند تسوّغه للمحلّ وقد قام بذلك لاحقا ؟

ت) بخصوص ما ورد بالفقرة (5)
هل بالإمكان مطالبة المتسوّغ بالفارق بين ما تمّ تسديده من طرفه بداية من شهر سبتمبر 2005(بعد 6 أشهر من تاريخ التّنبيه) بحساب 100 دينار للشّهرالواحد ومعين للكراء الذي تمّت مطالبته به في التّنبيه التّجاري بالترفيع علما وأنّ مدّة حفظ قضيّة التّعديل قد تجاوزالمدْة القانونيّة (ثلاث سنوات من تاريخ الحفظ) ولن يتسنّى له بموجب القانون المطالبة بإعادة نشرها وكان من الأجدر بالمتسوّغ (بصفته صاحب المصلحة في تلك الخصومة) بالبحث عن من سيقوم (الورثة!)مقام خصمه المتوفّى (والدي..) ولكنّه تهاون وخيّر تجاهل الأمر عن سوء نيّة وذلك لكي يبقى الكراء على حاله أطول مدّة ممكنة علما وأنّ القيمة الكرائيّة الراهنة للمحلّ تتجاوز بكثير المبلغ الحالي (100 دينار شهريّا )

ث) بخصوص ما ورد بالفقرة (6)
قام العدل المنفّذ بإعلام المتسوّغ بحكم الآداء الذي صدر ضدّه ولكنّه(العدل المنفّذ) لم يواصل إجراءات الإستخلاص لأنّه على ما يبدو لم يجد في المحلّ أشياء ذات قيمة يمكن إجراء عقلة عليها وبيعها لإستخلاص المبلغ والمصاريف فهل من طريقة أسهل و أنجع(عقلة الأصل التّجاري!) ؟

ج) بخصوص ما ورد بالفقرة (7)
هل يمكن إعتبار المكتوب المضمون الوصول(وعلامة بلوغه) والذي تمّت به الإجابة عن طلب المتسوّغ حجّة وفاة الوالد حجّة قانونيّة وإعلاما صار على إثره على بيّنة من هويّة أصحاب المحلّ الفعليّين(المالكين) والذين
أصبحو يقومون مقام المسوّغ في ما يخصّ المحلّ الذي يشغله منذ1996

ح) بخصوص ما ورد بالفقرة 8
هل بإمكان المتسوّغ إستصدار إذن جديد من المحكمة بإيداع معينات الكراء المتخلْدة بذمّته في الخزينة كلّما وجد نفسه مطالبا بتسديدها وذلك بحجّة أنه قام في ما مضى (بتاريخ 24/03/2008) وهل أصبح بعد ذلك غير مطالب قانونيا بتسديدها مباشرة وكيف السبيل لإجباره على الإلتزام بدفع المعلوم الكراء مشاهرة حسب ما ينصّ عليه عقد التسويغ ومباشرة لأصحاب الملك أو من ينوب عنهم ؟

خ) بخصوص ما ورد بالفقرة (9)
هل من فائدة ترجى من إعادة رفع نفس الدّعوى(لطلب فسخ العقد لمخالفة الفصل 274 من م.إ.ع والفصل 17 من عقد التسويغ) أمام القضاء الأصلي علما وأنّ المتسوّغ متخلْف مرّة أخرى ولحدّ اليوم في دفع معينات الكراء لِِـ 9 أشهر كاملة(منذ شهر فيفري 2010) ؟

د) بخصوص ما ورد بالفقرة (10)
هل بالإمكان القيام بقضيّة ضدّ المتسوّغ في "الإدّعاء بالباطل" والمطالبة بتطبيق الفصل 248 من القانون الجزائي التعويض وذلك لقيامه بالشكاية بي و بأشقّائي الثلاثة(مالكيّ العقار) لدى النّيابة العموميّة وإتّهامنا باطلا "التّحيّل" من أجل تبرير تخلّفه عن آداء معينات الكراء و إيهام محكمة الإستئناف (الّتي بتّت إستعجاليّا في مطلبنا للفسخ) بجدّيته و حسن نيّته علما و أن محاميه قد أتى على ذكر عريضة الشكوى بتهمة التحيّل التي قدّمها بنا

ذ) بخصوص ما ورد بالفقرة (12)
هل يمكن أن يأتي تعقيب الحكم الإستئنافي الذي نصّ على رفض مطلب الفسخ للمساس بالأصل بنتيجةإيجابيّة ؟

مرحبا بك بالمنتدى و فعلا أن ما تتعرضون له من جراء تعسف المكتري و صلفه أمرا لا يصدق وهي معاناة يومية تكاد لا تنتهي مستغلا ثقة والدكم و كذلك ثغرات القانون و التي لا تحصى حتى يتمكن من التفصي بإلتزاماته الشرعية و الأخلاقية و القانونية.
فليس من الذكاء أن يستغل شخص ثغرات القانون لأكل مال الناس بالباطل و ليس من النباهة في شيء أن يثري شخص على حساب أبرياء و أصحاب الحق.
و لكن في المقابل هناك عدة أخطاء أرتكبتموها و أتخذتم سبيلا غير الذي يراد للمشاكل الجمة التي تتعرضون إليها و حسب رأيي فأن التمشي لم يكن صائبا و بيان ذلك كما يلي:
1-نعم بإمكان المطالبة بالفارق في معينات الكراء و ذلك بإثبات هذه الزيادة بكل الطرق بما في ذلك البينة لكن أعتقد أن أنجعها هي توجيه اليمين الحاسمة على المكتري رغما من أنك لم تذكر أن كانت مختلف القضايا و التنابيه التي وجهتموها له كانت تضمّن معينات الكراء مضمنة للزيادة عشرين دينارا أم لا و مع ذلك فإنه يكون من الأفضل توجيه اليمين الحاسمة مع أنه من يختار هذه اليمين يكون قد ترك بقية أوجه حجته بما في ذلك الوصلات بالنسبة لوضعية الحال.
2-يبدو أن والدكم رحمه الله لم يجادل في معينات الكراء عند رفعه للقضية الإستعجالية حتى لا يقع المساس بالأصل و يتم رفض المطلب إذ كان لزاما عليه أن يجاري المكتري في ذلك و يتمكن من إستصدار حكم في إخراجه.
3- و فيما يتعلق بالتساؤل حول ما إذا كان بالإمكان منازعة المكتري في صبغة الأصل التجاري فيبدو أن الحكم الصادر عن محكمة الناحية قد أكساه هذه الصفة و تم إقراره إستئنافيا و لربما تم إعلامكم به و لم تبادروا بتعقيبه و بالتالي فقد أضحى باتا و أتصل به القضاء و هو بهذه الحالة فقد إكتسب الأصل التجاري فضلا و أنكم أقرتم له بهذه الصفة من خلال مطالبتكم إياه بتعديل معينات الكراء طبقا لأحكام الفصل 24 و ما بعده من قانون عدد 37 لسنة 1977 مؤرخ في 25 ماي 1977 يتعلق بتنظيم العلاقات بين المسوغين والمتسوغين فيما يخص تجديد كراء العقارات او المحلات ذات الاستعمال التجاري او الصناعي او المستعملة في الحرف، كما طالبتموه بفسخ العقد و وجهتم له تنبيها في الصدد طبقا لأحكام الفصل 23 من نفس القانون و بإتباع هذه الإجراءات تحققون ضمنا أن له أصل تجاري.
و ما لم أفهمه لماذا لم تطالبوا بإعادة نشر القضية في تعديل معينات الكراء و التي تم إيداعها بعد وفاة والدكم رحمه لله و لماذا لم تركتم له المبادرة في ذلك و الحال أن للطرف الأحرص أن يطلب إعادة نشر القضية بعد إستخراج حجة وفاة المورث لكن لا يمكنكم القيام بذلك الآن لأن مضى عن تاريخ الإيداع أكثر من 3 سنوات طبقا لأحكام الفصل 244 من مجلة المرافعات المدنية و التجارية و الذي نص على:
إذا مضت على تعطيل القضية ثلاثة أعوام بدون أن يقع طلب استئناف النظر فيها سقطت الخصومة ولكل ذي مصلحة من الخصوم أن يطلب الحكم بسقوطها".
4- في خصوص عقلة الأصل التجاري : نعم يمكن عقلة الأصل التجاري لكن إجراءات العقلة معقدة و مكلفة بما يتجه حسب رأي عقلة مكوناته من بضاعة و سلع حتى يقع شل جميع نشاطه و بالتالي سوف يسارع بالخلاص.
5- فيما يتعلق بتعمده تأمين معينات الكراء كلما أراد خلاصكم فيها أعتقد أن يتجه إعلامه بواسطة عدل تنفيذ بأن يتولى إيداع معينات الكراء بواسطة البريد بعنوانك أنت أو بمحل مخابرتك [ مقر مكتب العدل المنفذ مثلا] على أن ترفق مع التنبيه توكيلا عن بقية المالكين.
علما و أنه لا يستطيع أن يؤمن جميع معينات الكراء الحالة عليه بل يحتاج في كل مرة لإستصدار إذن على عريضة في الغرض.

6- فيما يتعلق بالقضية الإستعجالية في فسخ عقد الكراء فأعتقد أنها غير سليمة التوجه إعتبارا و أن قضايا الفسخ من مشمولات قضاة الأصل لمساس ذلك بالأصل و بالتالي فإن حكم البداية و قرار محكمة الدرجة الثانية يعدان في طريقهما و لا أعتقد أن محكمة التعقيب ستحيد عن هذا المساروهو ما يتوافق عما إستقر عليه فقه القضاء من ذلك قرار محكمة التعقيب عدد 53141 مؤرخ فى 07/05/1997 "إن معاينة إنفساخ العقد هي من قبيل الأمور الماسة بالأصل و إن البت في مسالة مدى توفر شروط الإهمال للمحطة من عدمه يستوجب البت في الأصل بمقولة أن الأمر يستدعي أبحاثا و ترجيحا للمؤيدات و إعتبار أن المطلب مخالف لأحكام الفصل 201 من م.م.م.ت تكون المحكمة قد أحسنت تطبيق القانون. "نشرية محكمة التعقيب عدد 1 سنة 1997.
كما أن الفسخ يقتضي وجود سبق تنبيه على المتسوغ في الخلاص و ذلك قبل ثلاثة أشهر و إلا رفضت الدعوى وهو ما أكدته محكمة التعقيب في قرارها المدني عدد 63808 مؤرخ فى 30/02/1998 من أن "لا يمكن القضاء بإخراج المتسوَغ من المكرى التجاري بناء على مجرد مماطلته وإحجامه عن خلاص معيَنات دون أن يسبق هذا الطلب صدور تنبيه طبق ما إقتضاه الفصل 23 من القانون عدد 37 لسنة 1977 وهو قانون خاص يهمَ النظام العام ولا يقبل التأويل الموسَع" نشرية محكمة التعقيب - القسم المدني عدد 2 ، 1998.-وزارة العدل.

7- حول ما إذا كان بإمكانكم رفع شكاية جزائية ضد المتسوغ في الإدعاء بالباطل فإعتقد أن إمكانية مؤاخذته جزائيا غير واردة إعتبارا و أن الحفظ لم يتم على أساس عدم كفاية الحجة أو لعدم توفر أركان القانونية للجريمة أو لتجردها و إنما للصبغة المدنية للنزاع و هو حفظ لا يغني و لا يسمن من جوع.
8-أعتقد أن لكما خياران إما أن يقع المطالبة بتعديل معينات الكراء حسب الأسعار الرائجة و حسب القيمة الكرائية العادلة و أما أن تطالب المتسوغ بالخروج و ذلك لوجود أسباب خطيرة و في هذا الإطار المماطلات المتكررة و كثرة الأحكام الإستعجالية التي تطالبه بالخروج ما لم يدفع فمماطلته بائنة بما يتجه تفعيل أحكام الفصل 08 من قانون عدد 37 لسنة 1977 مؤرخ في 25 ماي 1977 يتعلق بتنظيم العلاقات بين المسوغين والمتسوغين فيما يخص تجديد كراء العقارات او المحلات ذات الاستعمال التجاري او الصناعي او المستعملة في الحرف و الذي إقتضى في فقرته الأولى على أن"يمكن للمسوغ ان يرفض تجديد التسويغ بدون ان يكون مطالبا بدفع اي منحة وذلك :
1- ان اثبت وجود سبب خطير وشرعي ضد المتسوغ الخارج".
و في الختام أتمنى أني وفقت في الإجابة عن مختلف تساؤلاتك و السلام.

و لمزيد التعمق في هذا الموضوع يمكنك الإطلاع على ملخص لقانون الأكرية التجارية و كامل [ندعوك للتسجيل في المنتدى أو التعريف بنفسك لمعاينة هذا الرابط]

إلى جناب الأستاذ الفاضل طه العبيدي
شكرا جزيلا لكم أستاذي العزيز على سعة صدركم وأخلاقكم الرّفيعة وجزاك اللّه خيرا على ما تبذله من وقت ومجهود لإنارة وإعانة من هو في حاجة لعلمك وخبرتك..
في ما يتعلّق بردّكم على إستشارتي فقد جزيت و وفّيت حتى أنّني أحسست وكأنك تعيش هذا الإشكال معنا بخلاف ما حصل لي للأسف مع أغلب المحامين الذين تولّو الدفاع عن حقّنا حيث لم يكن لدى أغلبهم سعة الصّدر و البديهة لربط الأحداث الْتي سبقت في نزاعنا مع المتسوّغ ببعضها و البناء عليها لتحقيق أفضل ما يمكن من نتائج في القضايا التي تمّ رفعها وذلك هو السّبب في الهفوات الّتي لاحظتموها في سياق نزاعنا مع خصمنا

فيما يتعلّق بردّكم رقم 1
"
1-نعم بإمكان المطالبة بالفارق في معينات الكراء و ذلك بإثبات هذه الزيادة بكل الطرق بما في ذلك البينة لكن أعتقد أن أنجعها هي توجيه اليمين الحاسمة على المكتري رغما من أنك لم تذكر أن كانت مختلف القضايا و التنابيه التي وجهتموها له كانت تضمّن معينات الكراء مضمنة للزيادة عشرين دينارا أم لا و مع ذلك فإنه يكون من الأفضل توجيه اليمين الحاسمة مع أنه من يختار هذه اليمين يكون قد ترك بقية أوجه حجته بما في ذلك الوصلات بالنسبة لوضعية الحال."

ماهي حسب رأيكم أنجع طريقة لإثبات أنّه تمّ الترفيع توافقيّا في معلوم الكراء ليصل إلى 120 دينارا شهريّا علما و أنّنا لم نطالب إلى حدّ اليوم في جميع القضايا والتنابيه التّجارية(حسب الفصل23) بأكثر من المبلغ المذكور في عقد التسويغ وذلك لسدّ المنافذ على المتسوّغ الذي كان يبحث كل مرّة عن ذريعة أو ثغرة في القانون لعدم الإيفاء بمعلوم الكراء

فيما يتعلّق بردّكم رقم 3
"و ما لم أفهمه لماذا لم تطالبوا بإعادة نشر القضية في تعديل معينات الكراء و التي تم إيداعها بعد وفاة والدكم رحمه لله و لماذا لم تركتم له المبادرة في ذلك و الحال أن للطرف الأحرص أن يطلب إعادة نشر القضية بعد إستخراج حجة وفاة المورث لكن لا يمكنكم القيام بذلك الآن لأن مضى عن تاريخ الإيداع أكثر من 3 سنوات طبقا لأحكام الفصل 244 من مجلة المرافعات المدنية و التجارية و الذي نص على:
إذا مضت على تعطيل القضية ثلاثة أعوام بدون أن يقع طلب استئناف النظر فيها سقطت الخصومة ولكل ذي مصلحة من الخصوم أن يطلب الحكم بسقوطها"."
أريد أن أوضح لكم جوابا على تساؤلكم أعلاه بأنّنا لم نكن نعلم بأمر قضيّة الترفيع الجارية و الّتي لم يتم الحكم فيها وحفظها بسبب وفاة الوالد الذي كان خصم المتسوّغ(المدّعي و صاحب المصلحة فيها) وقد إكتشفنا أمر التّنبيه وقضيّة الترفيع مؤخّرا بعد وفاة الوالد و إنقضاء الأجل القانوني(ثلاث سنوات) ونحن نتساءل هنا ألا يحقّ لنا مطالبة المتسوّغ على أساس معين الكراء الجديد(إمّا الّذي طالب به والدي في التنبيه التجاري أو على الأقلّ المبلغ الذي قدّره الخبير الذي تم إنتدابه من طرف المحكمة لتقدير القيمة الكرائية العادلة للمحلّ موضوع النّزاع !) وهل يسقط كذلك التنبيه التّجاري بسقوط الخصومة في تعديل الكراء علما و أنّنا قمنا قبل إنقضاء أجل الثلاث سنوات من تاريخ حفظ قضيّة التّعديل بإعلام المتسوّغ(بواسطة مكتوب مضمون الوصول مع الإعلام بالبلوغ) بأنّنا أصحاب الملك الّذي يتصرّف فيه على وجه الكراء وطالبناه بمعينات الكراء ولكنّه تكتّم (عن سوء نية) عن أمر تلك الزيادة إذ كان من مصلحته أن لا يتمّ الترفيع في الكراء ومرّة أخرى نحن نتساءل لماذا لا يتنّ إعتباره هو صاحب المصلحة في قضيّة التعديل التي قام برفعها إلى المحكمة لأنه لم يرضى بمعين الكراء الجديد الذي طالبه به والدي قبل وفاته ؟

فيما يتعلّق بردّكم رقم 5

- فيما يتعلق بتعمده تأمين معينات الكراء كلما أراد خلاصكم فيها أعتقد أن يتجه إعلامه بواسطة عدل تنفيذ بأن يتولى إيداع معينات الكراء بواسطة البريد بعنوانك أنت أو بمحل مخابرتك [ مقر مكتب العدل المنفذ مثلا] على أن ترفق مع التنبيه توكيلا عن بقية المالكين.
علما و أنه لا يستطيع أن يؤمن جميع معينات الكراء الحالة عليه بل يحتاج في كل مرة لإستصدار إذن على عريضة في الغرض.

هلاّ تكرّمتم أستاذي الكريم بمدّي بصيغة الإعلام الذي بواسطته أطلب من المتسوّغ إيداع معينات الكراء بالبريد والذي يكون إنذارا أخيرا له كي يقوم بالإلتزام ببنود العقد ودفع معلوم الكراء مشاهرة و بإنتظام وكي يتسنّى لي مقاضاته طبق أحكام الفصل 08 من قانون عدد 37 لسنة 1977 مؤرخ في 25
ماي 1977 إن هو واصل سيرته الأولى وأصرّ على المماطلة في آداء ما عليه إلتزامات تعاقدية معنا

وفي الختام أرجو أن لا أكون قد أرهقتكم أستاذي العزيز و أتمنّى أن تجد تساؤلاتي أجوبة ضافيّة و شافيّة كما عوّدتمونا دائما و لكم مسبقا فائق الإحترام و التّقدير

السلام عليك وعلي كافة الأعضاء،
أخي العزيز، من ناحيتي و محاولة لمساعدتك فاني أقترح عليك أضافة الي ما أفادك به أستاذنا العظيم :طه العبيدي (أبقاه الله ).بأن تقوم بدعوي الفسخ والخروج اعتمادا علي عنصر المماطلة في الدفع.
ذلك وأنه اذا التجأ المسوغ الى القضاء في أكثر من مرة قصد جبر المتسوغ على دفع معينات الكراء، فإنه يعفى من الواجب المحمول عليه بالفصل 23 من القانون عدد 37 لسنة 1977 و المتمثل في انذار المتسوغ المماطل عن الطريق عدل التنفيذ ، إذا أراد القيام بقضية في فسخ عقدة التسويغ.
واعلم بأنّ تسديد المتسوغ لمعاليم الكراء أثناء نشر القضية لا ينفي عنه صفة المماطلة.
و عليك و في باديء الأمر أن تعلم المتسوغ رسميا بانتقال الملكية بواسطة عدل منفذ مع اضافة الوثائق اللازمة و منها حجة الوفاة والتوكيل .والله الموفق و السلام .

السلام علي كافة الأعضاء،
أنقر أخي العزيز علي هذا الرابط:https://www.zumodrive.com/files#item=297706478

السلام علي كافة الأعضاء،
ردا علي تساؤل الأخ (EZZ)والصعوبات التي تعرض لها من طرف متسوغه فاني أقترح عليه القيام بقضية في فسخ العلاقة الكرائية اعتمادا علي عنصر المماطلة و هذا الأمر متأكد وقد قضت في شأنه محكمة التعقيب و هذا نص الحكم:
قرار تعقيبي مدني عـ26982ـدد
مؤرخ في 28 جوان 1990
صدر برئاسة السيد محمد الخالدي

المبدأ :
إذا التجأ المالك إلي القضاء في أكثر من مرة
قصد جبر المتسوغ علي دفع معينات الكراء
فهو يعفي من الواجب المحمول عليه بالفصل
23 من القانون عـ37ـدد لسنة 1977 .
و المتمثل في إنذار المتسوغ عن طريق عدل
التنفيذ.إذا أراد القيام بقضية في فسخ عقد التسويغ.
أن تسديد المتسوغ لمعاليم الكراء أثناء نشر القضية في الطور الابتدائي لا يعفي عنه صفة المماطلة .
نصه :
الحمد لله أصدرت محكمة التعقيب القرارالآتي بين : الصادق بن محمد الناصر طعنا في الحكم الصادر من محكمة الابتدائية بقرمبالية و القاضي بقبول الاستئناف شكلا وفي الأصل بنقض الحكم الابتدائي وفسخ عقد الكرا ء الشفاهية الرابطة بين الطرفين بشأن العقار الكائن بنهج محمدعلي بنابل و اعفاء المستانف من الخطية و ارجاع معلومها اليه و حمل المصاريف القانونية للدرجتين علي المستأنف ضده و عدم سما ع دعوي الغرم المطلوب.
وبعد الاطلاع علي ملحوظات النيابة العمومية والاستماع لشرحها بالجلسة .
وبع المداولة طبق القانون .
من حيث الشكل :
حيث استوفيالتعقيب جميع أوضاعة وصيغه القنونية فهو مقبول شكلا .
من حيث الأصل :
حيث تفيد أوضاع القضية كما أثبتها القرار المطعون فيه والأوراق التي انبنا عليه قيام المعقب ضده لدي محكمة الناحية بنابل تحت عـ9039ـدد عارضا أنه سوغ للمدعي عليه حميع المحل الكائن بنهج محمد علي بنابل و المعد للخياطة وذلك منذ عام 1976 و بمعين كراء شهري ارتفع الي 833 د 34 دون المعاليم البلدية بداية من 9 جولية 1985 حسب الحكم التجاري عـ1203ـدد الصادر في 10 جويلية 1987 و طلب بناء علي الفصل : 968 وما بعده ضمن مجلة الالتزامات و العقود بفسخ عقد الكراء الشفهية الرابطة بين الطرفين بموجب المماطلة وعدم دفع معين الكراء إلا بعد القيام بقضايا لدي المحاكم المختصة و إلزامه بأن يؤدي له 556 د 456 معينات التسويغ غير خالصة .
وبع استيفاء الإجراءات القانونية قضت محكمة البداية في 22 أفريل 1989 بعدم سماع الدعوي استنادا الي أ ن الملف لم ستضمن ما يفيد مطالبة المدعي عليه بدفع الكراء و أن هذا الأخير قام بخلاص المدعي بالجلسة في معينات الكراء موضوع الطلب .
ولدي الاستئناف قضي بالنقض حسبما سلف بيانه أعلاه ، وهذا الحكم هو محال الطعن الآن .
وحيث تعقبه الطاعن وطلب نقضة ناسبا له ما يلي :
أولا : سوء تطبيق القانون وغرق الفصل 23 من القنون عدد 37 لسنة 1977 و بمقولة أن القرار المطعون فيه
قضي بفسخ عقد التسويغ الشفاهي الرابط بين الطرفين اعتما علي المماطلة في دفع معينات الكراء في ابانها ، وفي ذلك خرق للفصل بالجلة المذكورة اذ أن المحلات التجارية لا يفسخ عقد كرائها عند عدم الخلاص في معين الكراء في الآجال المتفق عليها الا بعد صدور تنبيه بدفع معين الكراء من المالك بواسطة عدل منفذ و لم يأت بنتيجة وبعد مضي الثلاثة أشهر من ذلك التنبيه وان المقب ضده لم يقوم بواجب التنبيه .
ثانيا : تحريف الوقائع بمقولة أن محكمة القرار اعتبرت أن العقد الرابط بين الطرفين هو عقد شفاهي و الحال أنه كتابي اذ هو الحكم الصادر عن دائرة الملك التجاري بالمحكمة الابتدائية بقرنبالية تحت عدد 1203 بتاريخ 10 جويلية 1987 و القاضي بالتجديد .

المحكمـــــة

عن المطعن الأول :
حيث أن الفصل 29 من قانون 25 ماي 1976 يتضمن انفساخ العقد تلقاقيا بقوة القانون اذا أنذر المؤجر المستأجر بأداء الكراء الحال عليه في ظرف الثلاثة أشهر ولم يقع الوفاء خلاله فهذا الفسخ يختلف عن الفسخ الذي و رد بالفصل ،796 م.ا.ع اذ أن كل منهما يعمل مطاقه.
و حيث تبين من مراجعة أسانيد القرار المنتقد أنه أسس قضاءه بفسخ علاقة التسويغ علي مماطلة المتسوغ الواقع استنتاجها من التجاء المالك في أكثر من مرة للتقاضي قصد استخلاص معينات الكراء و ذلك أساس القواعد العامة وفي هذه الحالة فانه ليس من اللازم انذار المتسوغ المماطل فضلا من أن القيام بالدعوي يعتبر انذارا وان تسديد الطاعن للكراء اثناء نشر القضية في الطور الابتدائي لا ينفي عنه المماطلة إذ كان عليه خلاص الكراء في الآجال المتفق عليها حتي لا ياتجؤ المالك للتقاضي . و ترتيبا علي ذلك فان القرار المنتقد لم يكن خارا للفصل 23 من القانون عدد 37 لسنة 1977 و بذلك فان هذا الطعن غير وجيه واتجه رفضه.
عن المطعن الثاني :
حيث أن المالك جاء بأن الحكم الصادر عن دائرة الملك التجاري لا يلزم العقد بين الطرفين و لا يقم مقامه بل انه يقضي بالتجديد و يضبط شروطه، وبذلك فان محكمة القرار لما اعتبرت العلاقة بينية علي عقد شفوي قد أسست قضائها علي وثائق ثابتة و بدون تدرية و بذلك فان هذا المستند في غير محله واتجه رده.
وحيث ترتيبا علي ذلك فان القرار المطعون فيه لما قضي بالصورة المذكورة يكون قد برر قضائه تبريرا سليما دون خرق للقانون أو تحريف الوقائع و بذلك فان الطعن غير سديد واتجه رفضه.

ولهذه الأسبــــاب

قررت محكمة التعقيب قبول مطلب التعقيب شكلا ورفضه أصلا وحجز معلوم الخطية.

[

center]وقد صدر هذا القرار بحجرة الشوري في 5 جويلية 1990 عن الدائرة الثانية المتألفة من رئيسها السيد محمد الخالدي و المستشارين السيدين الطيب اللومي و حنيفة المعزون بمحضر المدعي العام السيد صالح الدين الدرويش وبمساعدة كاتب المحكمة السيد يوسف بوقمة و حررفي تاريخه. [/center]

السّلام على جميع الإخوة أعضاء الكرام.

تحية خاصّة لأستاذنا الفاضل طه العبيدي حفظه الله وكذلك العضو المتميّزakremi raouf
في خصوص القرار التعقيبي عـ26982ـدد المؤرخ في 28 جوان 1990 فهو يبدو واضح، مقنع وينطبق تماما مع حالتنا و نرجو أن يعيننا لدى القضاء في أخذ حقّنا من خصمنا.

شكرا لكم جميعا على إعانتكم وإنّي بقطع النّظرعن مشكلتي القانونيّة فإني مسرور لأنّها هي ما دفعني الإكتشاف هذا الفضاء القانوني الثّري بالمعلومات القيّمة والأعضاء المحترمين.
وفّقنا اللّه جميعا لما فيه الخير والصّلاح....

» طلب استشارة بخصوص محل تجاري
» إستشارة قانونية
» إستشارة لو سمحتم
» إستشارة قانونية
» إستشارة لشراء قطعة أرض