La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion

La loi (n°2009-323) du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, contient une série de dispositions de nature à renforcer la mobilisation des acteurs de l'immobilier, à améliorer le fonctionnement des copropriétés, à développer une offre nouvelle de logements, mais aussi à renforcer la mobilité dans le parc de logements, à lutter contre l'exclusion, et enfin à faciliter l'hébergement et l'accès au logement.

Pour la ministre du logement, Christine Boutin, cette loi "comporte des mesures structurelles pour répondre à la crise du logement", avec des dispositions sur la mobilisation des acteurs, le développement d'une offre nouvelle de logements, la création de 500.000 habitation par an (dont 120.000 logements sociaux), le "renforcement de la politique du 1% logement" et "l'accession sociale à la propriété".
Voici quelques exemples des nouveautés prévues par la loi.
Prévention contre les risques d'expulsion et mobilité

La loi contient diverses mesures tendant à réduire les risques d'expulsion, tout en facilitant la mobilité dans le parc de logements.

* réduction des délais de sursis à exécution des décisions d'expulsion de 3 ans à 1 an - article 57
* lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant - article 58
* instauration obligatoire des commissions de prévention des expulsions - article 59
* mobilité dans le parc HLM pour les logements en sous-occupation ou occupés par des ménages aux revenus deux fois supérieurs aux plafonds de ressources - article 61
* nouvelle définition des "personnes vivants au foyer" - article 61 (L442-11 du Code de la construction et de l'habitation)

Mesures en faveur du développement d'une nouvelle offre de logements

* autorisation de constructions à usage d'habitation dans le périmètre d'anciens bâtiments agricoles - article 36
* modification de l'assiette de la taxe sur les cessions de terrains rendus constructibles - article 38
* possibilité de majorer les règles de construction dans les PLU afin de favoriser l'optimisation du foncier - article
* exclusion des constructions édifiées dans le périmètre d'un projet urbain partenarial du champ d'application de la taxe locale d'équipement - article 43
* possibilité de déroger aux règles d'urbanisme pour permettre l'accessibilité des personnes handicapées à un logement - article 44
* recentrage des dispositifs d'investissement locatif - articles 48, 49 et 50
* extension de la TVA à taux réduit aux logements collectifs en accession sociale éligibles au Pass-foncier et plafonnement du prix de vente de certains logements en accession sociale à la propriété - article 52

Autres mesures

* réforme du livre foncier en Alsace-Moselle - article 102
* nouvelles modalités de restitution du dépôt de garantie - article 103
* encadrement de la promesse de vente conclue entre un particulier et un professionnel de l'immobilier - article 116
* récupération d'une partie des travaux d'économies d'énergie réalisés par le bailleur auprès du locataire - article 119

Articles censurés par le Conseil constitutionnel

Par une décision (n°2009-578) du 18 mars 2009, le Conseil a censuré l'article 4 de la loi qui instituait un prélèvement sur les ressources financières des organismes d'habitation à loyer modéré au profit de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), car, entrant dans la catégorie des "impositions de toutes natures", l'article 34 de la Constitution impose que la loi fixe les règles concernant l'assiette, le taux et les modalités de recouvrement. Or, tel n'était pas le cas, puisque la loi renvoyait à un décret le soin de définir les règles.

S'agissant des articles 61, 64 et 65 modifiant le cadre légal applicable aux conditions d'attribution des logements sociaux et de résiliation des contrats correspondants, ils supprimaient notamment, dans certains cas, le droit au maintien dans les lieux dont bénéficient les locataires de HLM. Sur ce point, le Conseil a écarté les griefs dirigés contre cette modification de la loi en soulignant que l'objectif poursuivi par le législateur était de favoriser le logement des personnes bénéficiant des ressources les plus modestes, et qu'à ce titre l'article 65 était conforme à la Constitution.
Concernant les articles 61 et 64 qui, par exception, faisaient perdurer le droit au maintien dans les lieux des locataires en fonction de leur situation juridique antérieure à l'acquisition de l'immeuble par un organisme d'HLM, le Conseil a jugé que ce critère juridique était "sans rapport avec l'objectif d'attribuer les logements aux plus défavorisés" et était donc "contraire au principe d'égalité".

L'article 118. III 1°, relatif à l'office interdépartemental de l'Essonne, du Val-d'Oise et des Yvelines, a été également épinglé car il avait été introduit par la commission mixte paritaire alors qu'il n'était pas en relation directe avec une disposition restant en discussion.
Enfin, deux autres articles ont été censurés d'office. Il s'agit de l'article 115 de la loi qui était relatif aux détecteurs de fumée dans les logements et de l'article 123 qui avait pour objet de ratifier une ordonnance relative aux communes de Polynésie française. Ces deux articles ont été censurés comme constituant des "cavaliers législatifs" dépourvus de tout lien avec le projet de loi.

S'agissant de l'obligation d'installation d'un détecteur de fumée dans les lieux d'habitation, la réforme aura bien lieu, car le Parlement a la possibilité d'adopter en 3ème lecture la proposition de loi qui était à l'origine de l'article 115.
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