La preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit

Sur le moyen relevé d'office après avis donné aux conseils des parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile :

Vu les articles 1er et 6 de la loi (n°70-9) du 2 janvier 1970 et l'article 64 du décret (n°72-678) du 20 juillet 1972, dans leur rédaction applicable en la cause ;

Attendu que selon les dispositions des deux premiers de ces textes, qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit ; que suivant le troisième, le titulaire de la carte professionnelle "gestion immobilière" doit détenir, à moins qu'il représente la personne morale qu'il administre, un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé ; qu'il en résulte que la preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit ; que le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives ;

Attendu que M. et Mme Y..., locataires d'une maison à usage d'habitation appartenant à M. X..., qui avaient reçu de la société Ferret immobilier un congé avec offre de vente au prix de 900 000 francs, ont déclaré accepter cette offre par lettre recommandée du 24 février 2000 tandis que, par correspondance du même jour, la société Ferret immobilier leur faisait part du retrait de cette offre ; qu'ils ont assigné M. X... et la société Ferret immobilier en demandant qu'il soit constaté que la vente était parfaite ; que la cour d'appel a fait droit à leurs prétentions à l'encontre de M. X... et a condamné l'agent immobilier à payer certaines sommes à celui-ci à titre de dommages-intérêts ;

Attendu que pour décider que M. X... était engagé par l'offre de vente délivrée à M. et Mme Y... et que la vente était parfaite, la cour d'appel s'est fondée sur l'existence d'un mandat apparent en retenant que les locataires pouvaient légitimement croire que la société Ferret immobilier avait le pouvoir de gérer le bien et de délivrer un congé pour vente au nom du bailleur ;

En quoi la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les griefs du pourvoi principal ni sur ceux du pourvoi incident :
Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 novembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;

En l'espèce, après avoir reçu de la part de l'agence immobilière, un congé avec offre de vente de la maison qu'ils louaient, les locataires déclarent accepter l'offre par lettre recommandée. Toutefois, le même jour, l'agence leur fait part du retrait de cette offre. Estimant la vente parfaite, les locataires portent l'affaire en justice. Le juge du fond estime que le propriétaire est engagé par l'offre de vente en raison de l'existence d'un mandat apparent, et retient que les locataires pouvaient légitimement croire que l'agence immobière avait le pouvoir de gérer le bien et de délivrer un congé pour vente au nom du bailleur.
Toutefois, le pourvoi formé par le propriétaire de la maison conduit à la cassation de cet arrêt, sous le visa de la loi de 1970 et du décret de 1972. Dans un attendu de principe, la Cour de cassation estime que selon les dispositions de ces textes, qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit. En outre, le titulaire de la carte professionnelle "gestion immobilière" doit détenir, à moins qu'il représente la personne morale qu'il administre, un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé ;
Dès lors, la preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit, et le mandat apparent ne peut tenir en échec ces règles impératives. Dans ces conditions, en l'absence de convention écrite entre le propriétaire de la maison et l'agence immobilière, précisant l'étendue des pouvoirs de cette dernière et qui l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé, le propriétaire ne peut pas être engagé par un acte délivré par l'agence sans son accord. Les locataires ne peuvent pas en l'espèce se prévaloir d'une vente parfaite, mais pourront se retourner contre l'agence pour obtenir des dommages et intérêts.
Cet arrêt apporte donc des renseignements supplémentaires, par rapport à l'arrêt du 31 janvier 2008, puisque la Cour de cassation estime que le mandat écrit doit préciser l'étendue des pouvoirs de l'agence immobilière et autoriser expressément cette dernière à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé.