Le bailleur ne peut demander la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'exploitation du fonds dans les lieux loués

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1184 du code civil, ensemble l'article L145-1 du Code de commerce ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence 24 mai 2007) que les consorts X... ont consenti le 1er octobre 1986 à la société Halles des viandes un bail commercial portant sur un magasin avec entrepôt ; qu'ils l'ont assignée en résiliation judiciaire du bail pour défaut d'exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués ; que M. Y... étant décédé, ses héritiers ont repris l'instance ;

Attendu que, pour accueillir la demande des bailleurs, l'arrêt retient que l'exploitation du fonds de commerce par son propriétaire dans les lieux loués est non seulement une obligation inhérente à l'économie du bail commercial mais aussi une condition de l'application du statut des baux commerciaux inscrite dans l'article L145-1 du code de commerce, que le défaut d'exploitation depuis fin 2001 dans les lieux loués par la société Halles des viandes est amplement démontré et constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur lequel n'a pas repris son activité malgré l'assignation valant mise en demeure ;

Qu'en statuant ainsi alors que l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs :
Casse et annule, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

M. Lacabarats, Président

Le statut du baux commerciaux implique t-il nécessairement l'exploitation du fonds de commerce ?

Non, vient d'affirmer la Cour de cassation dans un arrêt du 10 juin 2009. Rendu sous le visa des articles 1184 du code civil, et L145-1 du code de commerce, l'arrêt affirme que l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués.

En conséquence, doit être rejetée la demande de résiliation du bail pour défaut d'exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués, dès lors que les loyers étaient effectivement payés. Un défaut d'exploitation dans les lieux loués, non sanctionné expressément par le bail, ne peut entraîner l'application de la clause résolutoire.