عــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــاجل أستاذي طه العبيدي أجبني وأجرك على الله

بعد إلقائكم عاطر التحية وأزكى السلام ندعو من الله العزيز الأكرم أن ينير دربكم ويحفظ ودكم وأود أستاذي الكريم أن ألقي على مسامعكم أسئلة علّ الله يجعلكم نبراسا لشخصي كي أستضيء به في مشكلتي التي لطالما أرقتني وأخذت مني مأخذا عظيما

أستاذي الكريم : إن من دعاوي الفسخ لعقد الكراء لمحلات تجارية وبدون تعويض على ماأظن وحسب درايتي ودراستي للعلاقة بين الكاري والمكتري هي وجود سبب شرعي وخطير ويتمثل في :
1 - التماطل المتواصل من طرف المتسوغ في آداء معينات الكراء في الأجال المتفق عليها

كيف يتم إثبات التماطل لدى جناب المحكمة هل بجمع التنابيه الموجهة لشخصه وتقديم قضية في الغرض وبذلك يكون الفسخ أو كيفية تبيان مماطلة المتسوغ لإقناع المحكمة

2 – رفض التجديد بناءا على حالة العقار المضرة بالصحة أو المنذرة بالخطر
يبدو أن العقار موضوع النزاع في حالة منذرة بالخطر وغير آمنة نتيجة نتوء أو خروج الحديد من صلب الإسمنت على مستوى سطح العقار وهذا ماسيمكنني من إستدعاء خبراء من المركز التقني لمواد البناء والخزف والبلور وبالتحديد إلى مصلحة الخرسانة والروابط وهي منشأة عمومية تخضع لإشراف وزارة الصناعة والتكنولوجيا وهي معتمدة من طرف المحاكم التونسية في الإختبارات لإثبات هذا الخطر عن طريق تقرير في الغرض

السؤال أستاذي الكريم : هل ذهب فقه القضاء في هذا الإتجاه
وفي الختام تقبلوا مني فائق عبارات التقدير والإحترام

مرحبا بك في منتدى رجال القانون وردا على تساؤلك فإنه يجدر إبداء الملحوظات التالية وهي عامة تعميما للفائدة و لكنها تجيب على تساؤلاتك :
فعلا فإن المسوغ أو المالك له الحق في عدم تجديد العقد وحرمان تبعا لذلك المتسوغ من حقه في البقاء و دون دفع غرمة الحرمان متى توفر أحد الأسباب الخطيرة و الشرعية وهي حالات أكدتها محكمة التعقيب بقرارات عدة منها حالة عدم صيانة المحل و تركه في إهمال أو حالة الإفراط في الإستغلال Abus de jouissance [ قرار تعقيبي مدني عـ3243ـدد و المؤرخ في 14 ماي 1981 و المنشور بـنشرية محكمة التعقيب لسنة 1981 ج 2 ص 2] كذلك حالة الكراء من الباطن بدون ارخيص من المالك أي لما يتولى المكتري تسويغ المكرى للغير أو التوقف عن النشاط cessation de l'exploitation [ ق حكمة الإستئناف بتونس عـ24118ـدد و الصادر في 24 نوفمبر 1964 مجلة القضاء و التشريع لسنة 1965 عـ7ـدد ص 91 و كذلك القرار التعقيبي عـ1841ـدد و الصادر بتاريخ 06/12/1979 ن م ت 1979 ج 1 ص 114] و أيضا تغيير نشاط المحل على غير الصيغة المتفق عليها بالعقد changement de destination non autorisée [ قرار تعقيبي عـ4107ـدد المؤرخ في 22/03/1966 مجلة القضاء و التشسريع لسنة 1966 و كذلك القرارات التعقيبية الأخرى عـ42064ـددالمؤرخ في 04أفريل 1994 و عـ7061ـددالمؤرخ في 06/06/1982.
لكن لا بد من التوضيح أنه ليست كل أخطاء المتسوغ تكون سببا للفسخ دون موجب للتعويض من ذلك عدم دفع معينات الكراء في آجالها إذ يشترط فقه القضاء بعدما تطور في هذا السياق، توجيه تنبيها للمكتري على معنى الفصل 23 من قانون الأكرية التجارية و يظل المتسوغ طيلة ثلاثة أشهر دون المسارعة بالخلاص حينها فقط يمكن أن يتم الفسخ متى ثبتت مديونته و لا يكون الفسخ إلا بحكم قضائي وهو قضاء كاشف للفسخ و ليس منشئا له بإعتبار أن الفسخ يعد نتيجة حتمية لعدم الوفاء بمعينات الكراء و بقاء المكتري ممسكا عن الخلاص رغما عن التنبيه عليه بواسطة العدل المنفذ و رغم التنصيص على محضره على تنصيصات الفصل 23 من ذات القانون كل ذلك و لم يبادر مع ذلك بالخلاص و هذه بعض القرارات التعقيبية في هذا الصدد [ "لا يمكن القضاء بإخراج المتسوَغ من المكرى التجاري بناء على مجرد مماطلته وإحجامه عن خلاص معيَنات دون أن يسبق هذا الطلب صدور تنبيه طبق ما إقتضاه الفصل 23 من القانون عدد 37 لسنة 1977 وهو قانون خاص يهمَ النظام العام ولا يقبل التأويل الموسَع" قرار تعقيبي مدني عدد 63808 مؤرخ فى 30/02/1998 نشرية محكمة التعقيب عدد 2 سنة 1998.كذلك - قرارها "الامساك عن دفع معين التسويغ لا يؤثر على ضمان انتفاع المتسوغ بالمكرى ما دام موضوع النزاع تجاريا و يخضع ذلك الامساك لأحكام الفصل 23 من القانون عدد 37 المؤرخ في 25 ماي 1977"قرار تعقيبي مدني عدد 17275 مؤرخ فى 25/10/1989 نشرية محكمة التعقيب عدد 1 سنة 1989. قرار تعقيبي عـ35432ـدد و المؤرخ في 08/03/1995 ن محكمة التعقيب لسنة 1995 ص 152].
و بعيدا على الأسباب الشرعية و الخطيرة فقد نص المشرع صلب الفصل 8 في فقرته الثانية سببا للفسخ دون تعويض إذ نص على أنه"2- ان اتضح ان العقار يجب هدمه كليا او جزئيا حيث صار مضرا بالصحة اضرارا اثبتته السلطة الادارية او اذا اتضح انه صار لا يمكن شغله بدون خطر بسبب الحالة التي هو عليها وفي صورة تجديد البناء من طرف المالك او المستحق لعقار جديد يحتوي على محلات تجارية فان المتسوغ له حق أولوية الكراء بالعقار المجدد بناؤه حسب الشروط المنصوص عليها بالفصلين 10 و11 من هذا القانون." وهو ما يقتضي أن يكون العقار متداعي للسقوط و ذلك بشهادة إدارية صادرة عن السلط المحلية المختصة وهي شهادة لا يمكن معارضتها و يتوجب على القضاة الحكم وفقها، كما يشترط أن يكون الحل الوحيد هو إعادة البناء بعد الهدم أما إذا كانت حالة المكرى تتطلب أعمال صيانة ضرورية فقط ففي هذه الصورة يجب على المسوغ أن يدفع غرامة طبقا لأحكام الفصل 9[ معين كراء أربعة سنوات]، كما يجب أن تكون حالة العقار من شأنها أن تلحق ضررا و تمثل خطرا داهما لمستغليه سواء على التاجر نفسه أو على حرفائه أو على عماله و في غياب شهادة إدارية في خطورة البناية فإن المحكمة يمكنها أن تندب خبيرا مختصا لبيان هذه الحالة و من جهة أخرى يجب أن تكون حالة العقار غير ناجمة عن تقصير متعمد أو بفعل ينسب للمالك تطبيقا للقاعدة لا يمكن أن ينتفع المخطئ بخطئه كأن يتولى هدم بناية مجاورة للمحل مما أضرت به و جعلته في حالة تنذر بالخطر و في كل حالات يبقى المكتري بالمحل إلى حين البدء الفعلي للأشغال كما لاشيء يفرض على المالك الإبقاء على نفس التخصيص المتعلق بالمحل إذ يمكنه أن يغيره بأن يصبح محل سكنى أما إذا إرتأى الإبقاء على صبغته التجارية ففي هذه الحالة يكون للمكتري الأولوية في التسويغ متى أعرب عن رغبته في ذلك بواسطة عدل تنفيذ خلال ثلاثة أشهر منن تاريخ مغادرته للمحل و إلا سقط حقه في المطالبة بهذه الأولوية و في خصوص إعادة التسويغ فإن لكلهما الحق مناقشة بنوده من جديد بالترفيع أو التخفيض و بقية شروط العقد و في حال الخلاف بينهما فالأحرص من الطرفين الإلتجاء إلى السيد رئيس المحكمة الإبتدائية المنتصب للقضاء في مادة الأكرية التجارية لتحديد الشروط المتنازع فيها و ذلك بالإستعانة بأهل الخبرة من الخبراء.
و في خصوص تساؤلك حول كيفية بيان حالة العقار فإنه يجب التحصيل على شهادة إدارية أو على الأقل إستصدار إذن على عريضة من رئيس المحكمة الإبتدائية التي يقع بدائرتها العقار في ندب خبير مختص و لا يكون هذا الخبير إلا من الخبراء العدليين المرسمين بالجدول و إن كان لك الحق في تحديد إختصاصه.
أتمنى أن أكون قد أجبتك على إستشارتك و أجدد ترحيبي بك و السلام.

أثابك الله أستاذي الكريم خير الثواب وجعلك مناط كل رجاء صالح
أخوك عادل

لا شكر على واجب أخ عادل و على الرحب و السعة.

» أستاذي الكريم طه العبيدي
» أستاذي الكريم طه العبيدي قسما عظما فديت من حاجة إسمها كراء
» أستاذي الكريم رجاءا لا تبخل عليا بما منه الله عليك
» أنار الله طريقك أستاذي الكريم في خصوص الكراء السكني
» أرجوكم أغيثوني أستاذنا الفاضل طه العبيدي