La clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial après un commandement demeuré infructueux ne peut prévoir un délai inférieur à un mois

Un contrat de bail commercial contient une clause dite résolutoire prévoyant les conditions ainsi que les délais dans lesquels le bail prend fin de plein droit. Une telle clause est principalement destinée à protéger le propriétaire bailleur en cas d'impayés de loyers.

L'article L145-41 du Code de commerce dispose que "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai".

La question s'est posée de savoir, si les parties pouvaient dans le cadre du contrat de bail prévoir un délai inférieur.

Pour le juge du fond comme la Cour de cassation : est nulle la clause résolutoire prévue dans un contrat de bail prévoyant qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et 15 jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit.

"La mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de 15 jours tient en échec les dispositions d'ordre public de l'article L145-41 du Code de commerce", retient la Cour.

Etant donné que l'article L145-15 du Code de commerce édicte la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux est nulle.

En résumé :

Au vu de l'article L145-41 du Code de commerce selon lequel, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, la Cour de cassation confirme que toute clause résolutoire insérée au bail, prévoyant un délai inférieur est nulle.
Analyse de la Rédaction :

La clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial après un commandement demeuré infructueux ne peut prévoir un délai inférieur à un mois
Décision de jurisprudence

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 10 juin 2009), que la SCI Challenge (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la SNC Le Longchamp, a délivré à cette dernière le 17 novembre 2005 un commandement visant la clause résolutoire du bail, puis l'a assignée en acquisition de la clause ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'avoir prononcé la nullité de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, alors, selon le moyen, que selon l'article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que ce texte aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application ; que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de quinze jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard des dispositions précitées, et doit être annulée en vertu de l'article L145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel viole les articles L145-15, L145-41 du Code de commerce, ensemble les articles 1128 et 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et 15 jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L145-41 du Code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, en a justement déduit que, l'article L145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Par ces motifs : Rejette le pourvoi