قانون عدد 17 لسنة 1990 مؤرخ فى 26 فيفرى 1990 يتعلق بتحوير التشريع الخاص بالبعث العقاري
العنوان الأول : أحكام عامّة
الفصل الاول : يعد باعثا عقاريا كل شخص مادي او معنوي ينجر، قصد البيع او الايجار ، بصفة اعتيادية او من قبيل المهنة طبقا للتشريع الجاري به العمل عمليات :
- تقسيم وتهيئة اراضي مخصصة اساسا للسكنى.
- بناء وتجديد عقارات فردية او نصف جماعية او جماعية معدة للسكنى او التجارة او المهنة او الادارة.
الفصل 2 : يمكن للباعثين العقارين المرخص لهم طبق مقتضيات الفصلين 5و7 من هذا القانون ان يتمتعوا بامتيازات وتشجيعات الدولة الواردة بالفصلين 18 و19 من هذا القانون.
الفصل 3 : يمكن للباعثين العقارين المرخص لهم الذين ينجزون مشاريع تقسيم وتهيئة اراضي او بناء او تجديد مساكن معتبرة ذات اولوية او ذات صبغة اجتماعية، ان يتمتعوا زيادة على الامتيازات المنصوص عليها بالفصل الثاني اعلاه بامتيازات وتشجيعات خصوصية.
تحدد الصبغة الاجتماعية والاولوية بواسطة قرار صادر عن الوزير المكلف بالاسكان.
الفصل 4 : تخضع للقانون العام عمليات البيع المنجزة من طرف الباعثين العقارين في نطاق النشاطات المحددة بالفصل الاول من هذا القانون والخاصة بالعقارات المبنية او الاراضي المهيأة.
الفصل 5 : تحدد وجوبا شروط بيع العقارات المبنية او المعدة للبناء او الاراضي المقسمة والمهيأة او المعدة للتقسيم والتهيأة بواسطة عقد مكتوب يبرم بين الباعث العقاري والمشتري.
العنوان الثاني : الترخيص
الفصل 6 : يجب على الباعثين العقارين الحصول على ترخيص مسبق لكي يتمكنوا من ممارسة الانشطة المحددة بالفصل الاول من هذا القانون.
يقع الترخيص في ممارسة مهنة الباعث العقاري بقرار صادر عن الوزير المكلف بالاسكان بعد الاطلاع على راي اللجنة الاستشارية للبعث العقاري .
يضبط تكوين وتسيير هذه اللجنة بامر.
الفصل 7 : على الباعث العقاري المترشح للتحصيل على الترخيص ان يكون متمتعا بحقوقه المدنية والسياسية ولم يسبق الحكم عليه جزائيا من أجل أفعال مخلة بالشرف والامانة ولا الحكم بتفليسه وان يثبت :
- راس مال كاف
- كفاءة مهنية مع الالتزام بالاستعانة باهل الخبرة وباطارات كفأة لانجاز مشاريعه.
تضبط المعايير التي تتوفر بموجبها هذه الشروط بقرار من الوزير المكلف بالاسكان.
الفصل 8 : عدم احترام الباعث العقاري للاحكام التشريعية والترتيبية الجاري بها العمل وخاصة المجلة العمرانية يترتب عنه سحب الترخيص او توقيف تمتعه بكل او ببعض الإمتيازات التي منحت له في نطاق هذا القانون وذلك ودون اعتبار العقوبات المنصوص عليه بالقانون العام.
يقرر الوزير المكلف بالاسكان السحب او التوقيف المشار اليهما اعلاه بعد اخذ راي اللجنة الاستشارية للبعث العقاري.
العنوان الثالث : واجبات الباعث العقاري والمشتري
الفصل 9 : لا يمكن بيع عقار في نطاق مشروع عقاري قبل انجازه الا من طرف باعث عقاري كما عرفه الفصل الاول من هذا القانون ويبرم في الغرض وعد بالبيع يحدد حقوق وواجبات الطرفين.
الفصل 10 : يجب ان يحتوي الوعد بالبيع على مصدر ملكية الارض وعلى عدد الرسم العقاري في صورة وجوده وعلى تاريخ قرار الموافقة على التقسيم بالنسبة للاراضي المعدة للتهيئة او تاريخ وعدد قرار الترخيص في البناء بالنسبة لبيع العقارات المعدة للبناء.
الفصل 11 : يوضح الوعد بالبيع وجوبا ما يلي :
أ- وصف العقار الموعود بالبيع
ب- الثمن وطرق الخلاص
ج- اجل التسليم
د- قاعدة مراجعة الاسعار
هـ- عقوبات التاخير
و- ضمان حسن التنفيذ
يقع تحديد طرق تقدير عقوبات التاخير وشروط امكانية تطبيق قاعدة مراجعة الاسعار بكراس الشروط العامة للبعث العقاري المنصوص عليه بالفصل 25 من هذا القانون.
الفصل 12 : لا يمكن للباعث العقاري او يفرض او يقبل اي دفع مبلغ مالي او اي ايداع او اي اكتتاب او اية كمبيالة قبل امضاء الوعد بالبيع حسب الشروط المنصوص عليها بالفصل العاشر من هذا القانون.
غير انه يمكن للمشتري وبعد التوقيع على الوعد بالبيع فقط، ان يقدم تسبيقات للباعث العقاري، وفي هذه الحالة يجب على هذا الاخير تسليم ضمان بنكي لفائدة المشتري حسب الشروط المنصوص عليها بكراس الشروط.
الفصل 13 : في صورة عدم احترام اجل دفعتين متتاليتين من ثمن الشيء الموعود به كما وقع تحديده بعقد الوعد بالبيع من طرف المشتري يمكن للباعث ان يعتبر العقد لاغيا شريطة ان يبقى التنبيه الموجه للمشتري عن طريق عدل منفذ بدون اجابة لمدة شهرين.
الفصل 14 : يجب على الباعث العقاري قبل تسليم العقار الموعود بالبيع ان يبلغ المشتري، نسخة من محضر انتهاء الاشغال ونسخة من رخصة الاشغال منجزة من طرف المصالح البلدية او اي هيكل اخر مؤهل لتسليم هذه الوثائق ونسخة من شهادة في مطابقة وحسن انجاز الاشغال محررة من طرف المهندس المعماري او مكتب الدراسات او مكتب المراقبة المكلف بمتابعة المشروع.
الفصل 15 : يقع اانتقال الملكية عند تاريخ الخلاص التام للثمن النهائي للعقار الموعود بالبيع. ويجب ان يبرم عقد البيع النهائي في اجل اقصاه شهرا ابتداء من ذلك التاريخ.
الفصل 16 : يجب على المشتري ان يعلم الباعث العقاري بالعيوب الظاهرة للبناء وذلك في اجل ثلاثة اشهر بداية من تاريخ التسليم.
لا يمكن فسخ عقد البيع او التخفيض من الثمن في صورة التزام الباعث العقاري باصلاح العيوب في اجل ثلاثة اشهر ابتداء من تاريخ الاعلام المقدم من طرف المشتري.
الفصل 17 : لا يمكن للمشتري الذي يعدل عن اتمام عملية الشراء استرجاع اية تسبقة من الباعث العقاري الا بعد طرح جميع المصاريف وقيمة الاضرار الذي يثبت حصولها وذلك وفق ما يقع الاتفاق عليه في وعد البيع، وعلى ان لا تتعدى قيمة هذه المصاريف والاضرار نسبة 10 % من مجمل التسبيقات التي قدمها المشتري.
الباب الرابع : التشجيعات والامتيازات الممنوحة للباعثين العقاريين
القسم الأول : الإمتيازات المرتبطة بتكوين الشركة
الفصل 18 : يمكن للباعثين العقارين ان ينتفعوا بالامتيازات التالية :
1- تسجيل العقود المكونة للشركة بالاداء القار وكذلك بالنسبة للعقود التي حققت او سجلت زيادات في راس المال وكذلك التحويرات في القوانين الاساسية والادماج والمساهمات.
2- تعفى المداخيل والمرابيح التي وقعت اعادة استثمارها في الاكتتاب او في الزيادة في راس المال الاجتماعي للشركة من خلاص الاداء في حدود 35 % وذلك بالنسبة لما يلي :
- المداخيل السنوية الخاضعة للضريبة على الاشخاص الطبيعيين والضريبة على الشركات.
- المرابيح الخاضعة للضريبة على الاشخاص الطبيعيين والضريبة على الشركات.
القسم الثاني : الإمتيازات المرتبطة بالتسجيل
الفصل 19 : يتمتع الباعثون العقاريون بالتسجيل بالاداء القار للعقود المذكورة لاحقا والمتعلقة بقطع الاراضي المعدة خاصة للسكن ولوحدات السكن :
- وعود البيع وتوابعها كما وقع التنصيص على ذلك بالفصلين 10 و 11 من هذا القانون وكذلك فسخها.
- عقود البيع بعنوان الانتقال الاول للملكية.
القسم الثالث : الإمتيازات المرتبطة بالمشاريع المعتبرة ذات
أولوية أو ذات صبغة إجتماعية
الفصل 20 : يمكن تصنيف الاستثمارات التابعة لكل عملية عقارية تدخل في نطاق مقتضيات الفصل الاول من هذا القانون من طرف الوزير المكلف بالاسكان في باب المشاريع ذات الاولوية او ذات الصبغة الاجتماعية وذلك بطلب من الباعث العقاري بعد اخذ راي اللجنة الاستشارية للبعث العقاري المنصوص عليها بالفصل 6 من هذا القانون.
الفصل 21 : تحظى الاستثمارات المصنفة والخاصة بمشاريع سكن معتبرة ذات اولوية او ذات صبغة اجتماعية وفقا لمقتضيات هذا القانون بالامتيازات التالية :
أ- التسجيل بالأداء القار بالنسبة لعقود شراء.
- الاراضي البيضاء المعدة للتقسيم او التهيئة او الاراضي المحتوية على بنايات مقرر هدمها معدة لبناء مساكن اجتماعية.
- الاراضي المهيأة للسكن الاجتماعي.
ب- تسجيل العقود المتعلقة بتمويل المشروع بالاداء القار وذلك بالنسبة لعمليات الاقتراض ورفع اليد والترسيم وشطب الرهنيات وكل التحملات الاخرى.
الفصل 22 : تعفى مرابيح الاشخاص المعنوية الخاضعة للاداء والمتأتية من الأنشطة في الاسكان المعتبر ذي اولوية من الاداء على المرابيح بنسبة 25 % من قيمتها.
الفصل 23 : تعفى مرابيح الاشخاص المعنوية الخاضعة للاداء والمتأتية من الانشطة في السكن الاجتماعي من الاداء على المرابيح وذلك بنسبة 50 بالمائة من قيمتها.
العنوان الخامس : أحكام مختلفة
الفصل 24 : للاجانب المقيمين او غير المقيمين الحرية في المساهمة بالاقلية في راس مال شركة تونسية للبعث العقاري مرخص لها وفق مقتضيات الفصلين 6 و7 من هذا القانون وتخضع هذه المساهمة لموافقة لجنة الاستثمارات ان كانت تساوي او تتعدى 50 في المائة من راس المال.
يتمتع المستثمرون غير المقيمين بضمان التحويل بالعملة الصعبة الموردة لراس المال المستثمر والمداخيل المترتبة عنه.
يشمل ضمان تحويل راس المال المورد بالعملة الصعبة المنتوج الحقيقي الصافي من البيع او التصفية حتى لو كان مبلغ المنتوج هذا اكثر من راس المال المستثمر اصلا.
الفصل 25 : تحدد كراس الشروط العامة للبعث العقاري التي تتم المصادقة عليها بامر ما يلي :
- اجراءات تقديم المشاريع وشروط ترتيب الاستثمارات
- التزامات الباعث العقاري رالمشتري والمتعلقة خاصة بعقود البيع.
الفصل 26 : تلغى جميع الاحكام السابقة المخالفة لهذا القانون وخاصة القانون عدد 47 لسنة 1977 المؤرخ في 2 جويلية 1977 والمتعلق بتنظيم مهنة الباعث العقاري والفقرة قبل الاخيرة من الفصل 41 من المجلة العمرانية.
الفصل 27 : تبقى التراخيص المسلمة تطبيقا للقانون عدد 47 لسنة 1977 المؤرخ في 2 جويلية 1977 سارية المفعول شريطة تطابقها مع مقتضيات هذا القانون وخاصة الفصل 7 منه.
الامتيازات الممنوحة للمشاريع التي وقع ترتيب استثماراتها طبقا لمقتضيات القانون عدد 47 لسنة 1977 المؤرخ في 2 جويلية 1977 تبقى سارية المفعول.
